近日，证监会就《上市公司分拆所属子公司境内上市试点若干规定》公开征求意见，开展A股上市公司分拆在境内上市试点，并明确了分拆试点条件，规范分拆上市流程。

对于多元化房企来说，这项政策的实施，有利于更多板块上市融资，扩大经营。

A股分拆上市破冰

8月23日，证监会公布《上市公司分拆所属子公司境内上市试点若干规定》，自8月23日起向社会公开征求意见。实际上，证监会在2019年1月30日就发布了《关于在上海证券交易所设立科创板并试点注册制的实施意见》，实施意见明确，“达到一定规模的上市公司，可以依法分拆其业务独立、符合条件的子公司在科创板上市。”

但文件对于分拆上市的企业有着明确的条件，其中包括对拟分拆上市公司设置盈利门槛，要求上市公司股票上市已满3年，上市公司最近3个会计年度连续盈利，且最近3个会计年度扣除按权益享有的拟分拆所属子公司的净利润后，归属上市公司股东的净利润累计不低于10亿元人民币；限制拆出资产的规模，保障上市公司留有足够的业务和资产支持其独立上市地位；要求拟分拆上市公司达到规范运作标准，分拆后母子公司均符合“三分开两独立”要求，上市公司不存在资金、资产被控股股东、实际控制人及其关联方占用的情形等。

证监会还表示，下一步，证监会、证券交易所将高度重视市场关切问题，对分拆上市试点中发现的虚假信息披露、内幕交易、操纵市场，尤其是利用分拆上市进行概念炒作、“忽悠式”分拆等违法违规行为加大打击力度。同时，抓住分拆行为的信息披露、分拆后发行上市或重组上市申请、分拆后母子公司日常监管三个环节，加强对同业竞争、关联交易的监管，严防上市公司利用关联交易输送利益或调节利润等损害中小股东利益的行为。

对于资金密集型的开发商来说，稳定的资金流是房企生存和发展的关键性因素，可以保障企业的正常经营和规模扩张。上述文件如果实施，对于资本市场来说无疑是一个重大突破，对于今年融资渠道收缩的房地产企业而言，也是一个大的利好。

房企在分拆上市方面或大有可为，中信证券研报显示，通过对所有A股公司梳理，17.7%的上市公司符合文件的基本财务要求，财务门槛较低，同业竞争仍然是主要的障碍，预计直接受益的是传统上市公司所培育的新型业务为主体的子公司，地产和医药行业满足要求的上市公司数量最多，数量占全部A股的3.6%。

诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐告诉《华夏时报》记者，在严格调控的环境下房地产市场较为冷淡，以房地产为主业的企业也通过各种途径去地产化，如果未来可以在A股拆分上市的话，可以更多地分摊风险，为优质资产创造更大溢价，加大集团的市值。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示，就目前的融资环境来看，渠道在逐渐收窄，如果可以在A股拆分上市，肯定会有许多房企愿意试一试，比如会将物业、商业等资产包单独拿出来，不仅可以增加企业的融资能力，也可以增强该业务的独立性，更好地挖掘产业链上下游的发展潜力。

拓宽房企融资渠道

实际上，目前走上多元化路线的房企已有许多。多年来，在地产主业之外，多家企业开辟出了众多“副业”，物业管理、长租公寓、联合办公、教育、养老、农业、粮油、环保、产业、物流、互联网家装等均是房企尝试的方向。

但在五花八门的“副业”之上，房企在这些方向上多为探索性入局，谈及盈利还为时尚早，甚至有的产业还在持续亏损，或者难以找到盈利模式，对企业经营产生了负面影响。在A股分拆上市有着明确盈利门槛的情况下，较难实现大规模分拆上市，仅有物业、酒店等领域能够获得分拆机会。

目前为止，房企拆分上市的动作多在物业领域。克而瑞地产研究中心的报告显示，2019年至今，目前有众多国内房企选择拆分物业管理公司上市，扩大管理规模，2018年包括碧桂园服务等6家物业管理公司上市，进入2019年后滨江服务等3家物业管理公司上市，另外鑫苑物业等2家物业公司已经递交上市申请。

在物业领域之外，房企选择最多或者致力于上市的是酒店经营，碧桂园和世茂均曾提出分拆酒店业务上市的计划，但相比于物管业务而言，酒店经营的分拆之路则显得一波三折，无论是碧桂园，还是世茂，对此只是一提再提，还未将其正式提上日程。

对于房企拆分上市的板块，段雨桐表示，房企上市基本上是以住宅地产为主体资产，理论上物业、商业、酒店、办公楼、产业地产等都可以分拆进行上市，资本市场都有可供参考的上市公司。目前来看，比较可行的是物业，也是很多上市房企大力推进的，其次是酒店，商业办公可能未来Reits推出后会有更好的融资上市机会。

在上市途径的选择上，由于近年来A股市场监管严厉，企业排队过审较难，房企分拆上市纷纷转投港股市场。但相比之下，房地产在港股市场的估值一直低于A股市场，其融资能力有限。

卢文曦表示，房企目前扎堆赴港拆分上市，是没有办法的办法，目前A股对房地产企业看得很紧，排队上市过审太难了，等不及的就转到港股市场了。但A股市盈率高很多，企业融资也更有优势。在A股放开分拆上市通道的基础上，房企在策略选择上或更加倾向于回归A股。