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李宇嘉：多城市房贷利率重回“3”字头，超低利率不可持续

作者 李宇嘉 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员

近期，多个城市新发放的房贷利率已重回“3”字头。福州、南京、苏州、徐州、长沙、武汉等多地房贷利率下限出现上调，上调幅度在5至20个基点之间，房贷利率下限回升至3%至3.1%。这一调整的背后，或蕴多元考量。

首要目的在于精准“划界”，明确房贷利率下限。环视近期各地政策动态，不难发现各地监管都在力促明晰房贷利率的底线，既不能低于公积金贷款利率，更不能跌破3%这条线。这般举措，给市场吃下一颗“定心丸”，及时叫停了此前内卷式竞争，让房贷市场回归理性航道。与此同时，差别化住房信贷政策愈发凸显，首套与二套、商业贷款与公积金贷款之间的利率差距逐步拉开，彰显出公积金贷款的普惠性优势，力求满足不同购房群体的差异化需求。

从银行角度看，过低的房贷利率下限不利于银行开展业务。银行在拟定房贷利率时，需全方位权衡资金成本、房贷潜在风险(不良率)、运营成本以及资本占用等综合成本要素。对绝大多数银行而言，房贷利率低于一定水平，便意味着迈入亏损区间。而且，近期房贷利率跌破3%也属异常现象，一方面，部分银行盲目投身低利率竞争，只为短期内抢占更多市场份额；另一方面，个别自媒体为博取眼球、吸引流量，蓄意夸大渲染超低利率，实则仅有极少数优质客户才有机会触及。

于银行而言，稳健的利润水平是维持运营与风控体系完整性的关键。适度的房贷利率恰似一把精准“筛子”，助力银行筛选优质客户，有效降低不良贷款率，筑牢金融风险“防火墙”，故而确定合理利率下限必不可少。而且，此前利率下限模糊不清，银行间内卷式竞争，让消费者陷入认知误区。不少购房者心存幻想，笃定房贷利率仍有下降空间，甚至滋生“坐地起价”心理，不利于房贷正常投放的循环。

理想的房贷定价机制应兼顾多方利益。在守住利率下限基础上，充分考量银行间资金成本、管理成本的不同，再结合客户个人资信条件“量体裁衣”，制定差异化贷款利率，方能契合市场规律。这要求银行在维持利率下限的同时，进一步拉开首套与二套、商业与公积金贷款利率差距，契合经济学“成本与收益匹配”原理。如此一来，占用更多信贷资金的购房者理应付出更高成本，凸显公积金贷款普惠大众的初心，让普通百姓切实享受低成本购房实惠。

纵观未来走势，房贷利率下限并非一成不变，一旦影响银行资金成本的关键因素发生变动，如存款利率、政策利率(贷款市场报价利率和公开市场操作利率)以及存款准备金率调整，房贷利率将随之波动。但可以笃定的是，单纯价格竞争已经过去，合理的房贷利率水平才能推动房地产市场健康发展。

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