5.17新政以来重点城市房地产市场出现好转迹象，步入7月，随着政策效果有所减弱以及市场传统淡季来临，新房成交再次出现回落，但核心城市二手房市场保持了一定活跃度。中指研究院基于近期二手房数据走势，剖析市场特征，主要结论如下：
重点城市二手房市场延续“以价换量”态势，成交量维持一定规模，7月北京、成都二手房成交量创近一年以来月度新高。
刚需客户入场，二季度北京、上海300万以下二手房成交套数同比明显增长、占比提升，核心区低总价、小户型二手房价格已具备吸引力。
核心城市二手房成交放量显示出短期购房需求在政策带动下入市节奏加快，但新房市场仍承压，背后反映出当前二手房与新房市场之间置换传导效应减弱，替代效应增强。5.17政策落地已有近3个月，8月二手房市场能否延续高成交仍待观察，短期新房市场筑底行情预计将持续。
01 重点城市二手房市场延续“以价换量”态势，成交量维持一定规模
图：2023年以来15个重点城市二手房量价走势
数据来源：中指数据CREIS·二手房版
根据中指数据，2024年1-7月，重点15城二手房住宅成交59.0万套，同比下降2.8%，7月成交9.9万套，环比增长2.9%，同比增长42.5%。价格方面，根据中指百城价格指数，2024年7月，百城二手住宅均价环比下跌0.74%，已连续27个月环比下跌，同比下跌6.58%。
表：2024年7月全国15个重点城市二手住宅成交量价情况
数据来源：中指数据CREIS·二手房版
分城市来看，7月，多数城市二手房成交同比增长，深圳、杭州增幅均超100%，北京、烟台增幅超50%。其中北京、成都7月成交量均为近一年以来月度最高水平，上海二手房成交量环比虽有回落，但仍维持在较高水平。累计来看，1-7月，上海、深圳、杭州、青岛、海口同比增长，其余城市累计同比仍下降。价格方面，各重点城市二手住宅价格同比均下跌，短期来看，二手房市场以价换量态势仍将延续。
02 刚需客户入场，二季度北京、上海300万以下房源成交明显增长
二手房更加契合刚需客户的“总价不高、即时可住”等刚性需求特征，随着二手房价格持续下跌，二手房性价比开始显现，北京、上海等部分核心城市刚需客群开始进入二手房市场。
北京：2024年二季度300万以下二手住宅成交同比增长51.1%
图：2020年7月至2024年7月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
表：北京二手住宅成交结构
数据来源：中指数据CREIS·二手房版
北京6.26新政对市场带动作用明显，7月，二手住宅成交套数达15575套，环同比分别增长3.9%、60.3%，二手住宅价格环比下跌0.87%，跌幅较6月收窄0.03个百分点，渐显筑底迹象。成交结构方面，低总价房源成交表现相对较好，2024年二季度北京300万以下二手住宅成交同比增长51.1%，占比较去年同期提升9.0个百分点至30.8%。
上海：2024年二季度300万以下二手住宅成交同比增长90.7%
图：2020年7月至2024年7月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
表：上海二手住宅成交结构
数据来源：中指数据CREIS·二手房版
7月，上海市场延续“以价换量”态势，二手住宅价格环比下跌0.88%，跌幅较6月扩大0.13个百分点；二手住宅成交17792套，环比下降24.1%，但绝对值仍为近一年以来较高位，同比增长45.5%。成交结构方面，上海5.27新政后，外环内单身人士购房需求进一步释放，性价比较高的“老破小”房源关注度升高，2024年二季度300万以下二手住宅成交同比增长90.7%，占比较去年同期提升13.3个百分点至40.7%。
03 二手房对新房市场形成分流，新房市场短期或仍承压
表：重点城市2024年1-7月新房、二手房成交情况
数据来源：中指数据CREIS·二手房版
从重点城市成交来看，2024年1-7月，二手房市场表现普遍优于新房：上海、深圳、杭州、青岛二手房同比均增长，新房同比下降；北京、南京、成都、佛山二手房累计降幅在一成左右，新房销售累计降幅均超三成。
当前二手房与新房市场之间置换传导效应减弱，替代效应增强，分流了部分购房需求。究其原因，一是新房供给结构影响，经过多年发展，不少核心城市二手房成交量已超过新房市场，新房供给逐步郊区化，如北京五环外和上海外环外的新房占比均在八成左右，而二手房成交更集中在核心区板块，在市场下行期，居民更倾向于购置核心区房产；二是居民置业对新房交付仍有一定担忧，首选更倾向现房。三是在经济运行压力加大、房价仍有下行预期的背景下，部分业主降价出售住房以回笼资金，短期内不再进入新房市场进行改善，这也减弱了二手房与新房市场之间的传导效应。
整体来看，当前核心城市二手房市场仍处放量过程，其中部分核心城市老破小价格调整至刚需客户心理预期，这些房源性价比相对较高，是二手房市场活跃度重要支撑，短期供求双方博弈仍持续，二手房市场整体或延续“以价换量”态势；但同时，二手房对新房市场形成分流，新房市场短期内仍面临较大下行压力，“楼市见底”仍需时间。
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