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30多城掀起住房“以旧换新” 执行层面存多重痛点堵点 - 凤凰网房产长沙
房地产开发投资额同比下降9.5%、新建商品房销售面积同比下降19.4%,今年一季度,房地产市场仍在等待企稳回升。 -来自凤凰新闻客户端
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30多城掀起住房“以旧换新” 执行层面存多重痛点堵点

第一财经YiMagazine
2024-04-24 07:48

(作者:孙梦凡)房地产开发投资额同比下降9.5%、新建商品房销售面积同比下降19.4%,今年一季度,房地产市场仍在等待企稳回升。

但如何通向回温之路?各地政府想尽了招数。从放松限购到降低房贷利率,从发放购房补贴到推行“房票”,楼市调控“工具箱”几乎已应出尽出。近期,为盘活二手房市场、畅通改善需求换房,一个新政策趋势正在蔓延——住房“以旧换新”。

据中指研究院监测,目前已有超30 城表态支持“以旧换新”,方式则主要包括两种: 一是房企联合经纪机构对旧房优先推售,二是开发商或国资平台收购旧房、售房款用于购买指定新房项目。近段时间,明确表态提到第二种方式,即“国资收购”的城市有所增多。

“以旧换新”有利于畅通换房链条,提高楼市活跃度,促进置换需求释放。 但在实际操作过程中,需要面临的现实问题并不少,比如旧房源需合理估价、如何在当下市场加速卖房、国资收购需确保资金稳健、旧房源后续如何利用等,相关政策仍需探索与完善。

政策支持

“希望昆明出台商品房以旧换新相关政策”。近日,有网友在人民网“地方领导留言板”发表建议。

对此,昆明市住房和城乡建设局回复表示:目前昆明市未出台“住房以旧换新”相关政策,但部分房企已经与经纪机构合作,为购房人提供以旧换新的服务。下一步,市住房城乡建设局将结合省外先进经验及案例,充分考虑本地实际情况,再行研究判断后续是否出台。

记者在该平台发现,不只是昆明,其他城市也有网友咨询住房“以旧换新”问题,包括长三角热点城市。而“以旧换新”之所以引起关注,是因已出台该政策的城市正越来越多,俨然成为楼市调控“新风向”。根据中指监测,自2023 年以来,目前已有超 30 城表态支持“以旧换新”。

4月22日,鄂州市发文表示,推行商品房“以旧换新”。鼓励中介机构、房企、国有平台公司开展“以旧换新”业务,通过集中帮卖和定向收购等方式,帮助市民卖出二手房。4月18日,长沙市表示,全市范围内“以旧换新”购买新房的,可按照“认房不认贷”政策,享受首套房首付比和按揭利率优惠。

4月1日,郑州市发文表示,2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。一是郑州城市发展集团有限公司(政府指定作为收购主体)收购二手住房,促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房;二是政府政策鼓励,群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。

各地之所以热衷该政策,一是因当下二手房存量大、交易慢,二是因房企去化承压。帮助二手房业主卖掉旧房、置换新房,一方面可助力改善购房需求的实现,同时能帮助楼盘加大销售。

公开数据显示,自2023年以来,全国二手房挂牌量持续走高。截至今年3月30日,已经有重庆、成都、天津、青岛、南京、武汉、郑州等12个城市二手房挂牌量超过10万套,其中重庆、成都、天津、苏州、南京、杭州6个城市的挂牌量已经突破15万套,重庆和成都超过22万套。

二手房市场已成为楼市不可忽视的主力,且对当下调控政策的反应更敏感。

易居研究院报告显示,2024年3月份,全国22个城市中的19个重点城市中,有15个城市交易数据位于荣枯线以上,这意味着大多数城市二手房交易行情不错,表明各地二手房支持政策积极有效。

“近期,各地二手房交易比较活跃,二手房交易占总体住房交易的比重接近四成,11个省市二手房交易量超过新房。其中,90平米以下、总价300万以下的二手房占60%左右的份额,可见刚需潜力很大,换房的潜力也很大。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

如果能盘活这庞大的二手房市场,对楼市企稳回升意义明显。住房“以旧换新”的目的,便是盘活存量市场、畅通换房链条,助力整个市场流动运转起来,激发楼市活力。

具体怎么做,目前各地有两种方式,一是“联合帮卖”,房企联合经纪机构对旧房优先推售,若一定期限内旧房售出则按流程购买新房。二是开发商或国资平台收购旧房,售房款用于购买指定新房项目,这是今年以来住房“以旧换新”的主流。 此外,还有地方对“以旧换新”给予购房补贴。

痛点有待疏通

在庞大的“以旧换新”政策队伍中,郑州是较为特殊的一个。

按郑州官方的计划,“以旧换新”有两种方式,除了市场化帮卖,国资也要下场收房,而且规模比其他城市都大。郑州城市发展集团有限公司作为政府指定收购主体收购二手住房,全年计划完成5000套。这一规模,比此前也有国资入局的太仓、无锡、启东市等都可观。

4月20日,郑州市“以旧换新”试点工作启动,官方数据显示,当天从凌晨到下午3时,有3449人次登录“郑州市房产交易服务平台”电脑端,平台注册用户260个,市民登记发布二手房信息共189条,报名参加城发集团收购并完成全部资料上传共68人,线下售楼部统计征集换购房意向信息202条。

作为收购主体,城发集团当日审核房源信息共83组,首日筛选登记信息资料齐全、符合试点阶段收购标准,初步审核通过的房源信息共64组,目前一组已进入现场踏勘环节,一组已进入评估环节。在新房端,首批报名参加“以旧换新”的现房楼盘项目34个,共提供现房房源7987套。

从政策发布到公布进展,郑州算是较为迅速的一个,但从现实角度看,“以旧换新”实施起来需要时间。去年长三角首次试水的太仓,首批放出100个名额,最终实际成交仅6组;随着活动逐步推进,参与人数才逐渐增多,截至3月12日,活动报名累计超过800组,其中已成交93套,还有86套交过意向金,正进行验房、评估等。

“尽管不少区域提出‘以旧换新’政策导向,但仍处于探索阶段,当前整体效果尚不明显。”中指研究院表示。首先是卖旧房环节,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位,即便通过中介优先推介,但若想快速售出二手房,还是需要在价格方面给予一定让步。

“以旧换新,最大痛点是卖掉旧房。”李宇嘉表示,目前,开发商参与以旧换新的协议,锁定意向房源的周期往往在2个月左右,意味着卖房周期往往在2个月左右。但二手房很难在2个月内卖出。他认为,政策关键是要激发二手房业主的动力,卖不掉二手房则“无责退订新房”,给予业主足够的安全垫。

其次,选购新房环节也有不少问题。“旧房收购模式一般要求购房者在指定的新房楼盘购买,这意味着选择性受到一定限制。”中指研究院称。此外,当下居民就业、收入预期尚未明显好转,购房者观望情绪重,购买期房较为谨慎等因素,也一定程度影响了“以旧换新”政策效果。

比如有郑州当地网友表示,自己很关注住房“以旧换新”政策,目前家里有两套旧房,都属于难出租也难卖的“老破小”、“老破大”,如果政府能出面收购,会极大帮助家庭卖房。但鉴于资金问题、市场前景等问题,自己对买新房还有顾虑,现在只想出售手中多余的旧房。

另有无锡网友在领导留言板表示,近期无锡市梁溪区出台房子“以旧换新”政策,请问以后是否有计划推出全城置换政策。对此无锡市梁溪城投公司表示,目前梁溪区出台的二手房“以旧换新”业务是梁溪城发集团下属置业公司实施的,全市包括江阴宜兴推出置换政策,目前尚没有实施计划。

李宇嘉建议称,在刚需转向二手房,改善转向新房的新形势下,未来“以旧换新”政策可能要常态化地推进。因此,开发商和地方政府都要坚持把“好房源”拿出来,让循环更加顺畅。他表示,参与“以旧换新”的开发商,新盘绝不能推尾货,借机去库存,要拿出优质项目参与活动,且要有价格上的优惠。

而对政府下场收房,李宇嘉认为,这对国资机构的资金实力、信息掌握能力等都有要求,分散式购置的二手房住房如何筹建为保障性住房、后续如何做好运营管理,也存在挑战。政府需要做的,是制定优惠政策,激励和撮合关联方,把带押过户做好、交易流程简化、评估公信力做强,着眼基础性制度。

“丁祖昱评楼市”表示,整体来看,2023年至今多城跟进“以旧换新”政策,在一定程度上可帮助置换需求客户快速卖房,同时降低购房者购房成本,盘活存量房,提高市场活跃度,进而促进房地产市场平稳健康发展。但在当前整体市场承压的情况下,政策执行效果不一,仍需调动多方资源配合。


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标签: 房地产 政策 【责编】 张元元(PO368)
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