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57家上市物企2023年平均净利润止跌回升 - 凤凰网房产长沙
上市物业企业的盈利能力迎来回弹。截至目前,除方圆生活服务、佳源服务、建业新生活、宋都服务、力高健康生活等5家港股物企年报“难产”外,57家港股上市物企顺利交卷 -来自凤凰新闻客户端
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57家上市物企2023年平均净利润止跌回升

每日经济新闻
2024-04-19 08:00

(记者 陈利)上市物业企业的盈利能力迎来回弹。

截至目前,除方圆生活服务、佳源服务建业新生活宋都服务、力高健康生活等5家港股物企年报“难产”外,57家港股上市物企顺利交卷。克而瑞物管统计显示,2023年上市物企平均净利润止跌回升,已发布年报的57家物企平均净利润为2.86亿元,同比增长23.15%;平均净利率5.9%,较上年同期提升0.8个百分点。

《每日经济新闻》记者注意到,在历经两年多的深度调整后,越来越多的物企开启向内生长之路,专注服务品质提升和精细化运营,更加注重财务的稳健性,七成以上企业2023年持有现金实现正向增长。多名业内人士认为,随着物业高质量步伐的不断迈进,行业将逐步向良性方向发展。

物企对关联方依赖减弱

克而瑞物管统计数据显示,2023年57家上市物企营收同比增长14.34%,增速较上年同期下降4.7个百分点。超百亿元营收规模的企业数量与上年持平,仍为9家。碧桂园服务以426.12亿元营收居首,万物云以331.83亿元紧随其后。

受益于社区增值服务发力,2023年建发物业营收同比大增55.83%,位列行业第一。年报显示,2023年建发物业社区增值及协同服务收入约13.75亿元,较2022年度约4.76亿元增长约189.0%;房屋硬装业务产生收入约6.84亿元,较上年度约2690万元增长约24倍。

2023年上市物企营收TOP10 来源:Wind

Wind数据显示,在归母净利润方面,2023年共有5家上市物企超过10亿元。但受房地产市场下行等多重因素影响,2023年有13家上市物企出现归母净利润出现亏损,亏损金额最多的金科服务达到了9.51亿元。

对于业绩亏损,金科服务强调,是由于对金科地产集团未偿还应收款项的减值拨备,不过该拨备金额较2022年同期已有所下降。

近两年来,提升独立性已成为上市物企的重要课题,这一方面是为了摆脱为地产“输血”,另一方面也是物企提升盈利能力的必经之路。

“2023年至2025年会是物管行业分水岭,此岸是房地产开发产业链末游,彼岸是基于不动产持有的消费。能否达成行业从此岸到彼岸的涅槃,要摆脱路径依赖,要自身有更独立自主的决心。”在今年业绩会上,万物云董事长朱保全如是说。

2023年上市物企净利润TOP10 图片来源:Wind

事实上,万物云与万科的持续关联交易收入占比就呈连年下降趋势。朱保全表示,公司2023年度剔除所有与开发商相关收入后,对收入影响仅有17.5%,且收入增速变得更快,达14.5%,毛利增速达23.7%。

融创服务非关联方业务也在2023年持续增长,收入同比增长10%至约64.39亿元,占比达约92%,已成为集团收入的主要来源。

克而瑞物管统计显示,2023年共有34家上市物企公布了在管项目中关联方面积情况:平均占比由2022年同期的48.04%,下滑至46.6%,比重超50%的仅有15家物企;60%以上面积来自关联方输送的物企,由2022年的9家降至7家。

不再“唯规模论英雄”

2023年,物业行业规模增长继续放缓,过往粗放式的增长模式正在被摒弃,企业更聚焦有质量的增长。

已披露年报的物企中,2023年在管面积破1亿平方米的共17家,与上年相比增加了3家。这17家物企的在管面积合计62.56亿平方米,占比逾八成,行业集中度进一步提升。

其中,碧桂园服务以9.57亿平方米继续保持规模第一,保利物业则以7.2亿平方米位居第二,紧随其后的雅生活服务为5.91亿平方米。

来源:克而瑞物管

需要注意的是,主动退出大量低收缴率、低利润率、管理难度大、管理成本高的项目正成为行业的一大趋势。如金科服务在2023年终止退出的在管建筑面积达3573.5万平方米,同比增长28.63%。对此,金科服务管理层表示,为了能够从2024年开始实现轻装上阵,过去两年对无利润或只有利润无现金流的项目进行了集中释放。

碧桂园服务管理层也决定退出所收购的嘉宝服务相应物业管理项目,并暂停部分账面利润率高但收缴率低的非业主增值服务。同时,嘉宝服务的社区增值服务发展也不如预期,对碧桂园服务的收入和利润也带来负面影响。2023年,碧桂园服务对嘉宝服务确认的商誉减值约为6.15亿元。

此外,万物云年内退出盈利能力较低的住宅项目89个;绿城服务退出部分低质项目,合计在管面积870万平方米。据记者不完全统计,2023年多家上市物企项目退出规模超千万平方米,企业提升规模质量的决心可见一斑。

“物企摒弃盲目追逐规模的‘数字游戏’,不再以量为先,而更加注重有质量的拓展,结合成本等经营要素,有选择、有目的地进行拓展。同时,对于‘拖后腿’的项目,主动选择‘割舍’策略,从而‘稳住’收益,为可持续发展奠定基础。”中指研究院物业总经理牛晓娟表示。

放弃向规模要利润模式后,物企转而向社区增值服务寻找突破。记者梳理发现,2023年11家物企社区增值服务收入突破10亿元,碧桂园服务以37.5亿元居首。其中,建发物业和滨江服务的社区增值服务收入同比分别增长189%和172%,核心原因在于硬装服务收入均实现指数级增长。如建发物业2023年房屋硬装业务产生收入达6.8亿元,同比增长约24倍。

记者注意到,在各家物企的业绩发布会上,企业高层均提及提升服务质量、开发多元业务探索新的利润增长点。如中海物业就提出,2024年要实现基础服务利润与增值服务利润1∶1,增值服务则由社区增值和工程增值两大业务条线所组成;越秀服务则提到,2024年将进一步强化增值服务能力,社区增值服务收入增速将保持在35%~40%之间。

非居领域成新增长“赛道”

需要注意的是,近年来,随着传统住宅市场增量空间日益紧缩,存量市场竞争白热化,不少物企正逐步减少对住宅业务的过度依赖,开始积极挖掘非居物业作为“第二增长曲线”。

据克而瑞物管统计,已有22家上市物企同时披露住宅与非居的营收及在管面积。整体来看,上市物企非居物管营收增速为16.5%,领先住宅2.3个百分点。22家上市物企住宅物管总营收为291.8亿元,同比增长14.2%;非居基础物管总营收为248.4亿元,同比增长16.5%。

“非居物管整体营收略低于住宅,但增速领先。究其原因,一是存量住宅面积增长有限,加之前期物业政府指导价为主及业委会成立难导致物业费调整难,带来营收增长放缓。”克而瑞物管分析指出,此外,后勤社会化改革推动物业在医院、学校等的渗透及商办园类物业需求的增长,带来非居物管市场空间不断释放,增长势头表现强劲。

如招商积余持续精耕金融业态,2023年新签年度合同额同比增长67%,高校赛道新签年度合同额同比增长31%,非居领域年收入已达到了73.1亿元,占总营收比例已达46.78%;得益于收购皆斯内集团及盛康集团带来的营收增量,东原仁知服务在非居领域的收入同比增长了78.2%。此外,德信服务集团、京城佳业、众安智慧生活非居营收增速均超过30%。

而在项目拓展方面,越来越多物企更侧重于对非住行业的拓展。如据克而瑞物管监测,今年3月第三方拓展规模前三的业态是学校、产业园、公建,合计占比超过六成,而住宅占比仅16.4%。其中,头部企业拓展优势明显,如雅生活仅3月在学校业态拓展规模就达133万平方米,华润万象生活在产业园、公建领域单月拓展规模达到了319万平方米、301万平方米。

“上市物企在非居物业营收增速明显超越住宅,且超过在管面积增速,展现出强劲的发展动力。”克而瑞表示,聚焦客户需求挖掘和服务质量提升已成为行业策略方向。


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标签: 房地产 金融 【责编】 张元元(PO368)
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