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“焦虑的刚需”与上海楼市新政

（记者 徐凡淋）“你积分有多少？自己考虑还是小孩考虑？用小孩名义可以全款买，是置换吗？”上海宝山区一楼盘销售经理问前来看房的购房者张华。

积分不高也没全款的张华来到宝山区另一楼盘了解情况，楼盘销售则表示，“小区总共106套房，认购了300多组客户，认购结束了，没有了。”

上海购房积分制实施近半年，“高积分”成热门楼盘“代名词”，跟张华一样积分不高的购房者在中环以内无法认购或认购后因分数不高被劝退者屡见不鲜，上海购房者在新房市场中也正因积分被人为划分。

中房数据研究院院长陈晟接受中国房地产报上海采访时表示，购房积分制是在需求与供应不匹配，特别是核心区域购房不匹配情况下优先保证刚需购房者需求的政策，摒弃掉了投机需求，有积极性作用，但这个过程也难免误伤一些需求。

7月23日，中国房地产报上海从上海市房管局获悉，为进一步严格执行住房限购政策，上海市住房城乡建设管理委员会、市房管局、市自然资源确权登记局出台加强住房赠与管理规定，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和上海市住房限购政策。

这一打补丁政策或给上海楼市带来新的期待。

焦虑的“刚需”

2021年上半年，上海发布“1·21沪十条”购房新政，这让市场措手不及，此后“你有多少积分？”成去新楼盘必答题，“算积分”也成每位购房者买房的第一步。

按照购房积分制，“高积分”购房者可以在多个楼盘间选到满意的房了，单身且社保年限不高的年轻人买房难度则相应增加。

购房者贾先生从外地考入上海上大学，工作多年对上海有很强认同感，是一名渴望能在上海定居的新上海人，今年3月开始加入上海新楼盘认筹。谈起自己买房经历时他说：“不论是改善型家庭，还是刚需无房户，对新楼盘需求同样迫切，买到满意的房子是每个买房人追求，不应该用积分制剥夺部分群体参加摇号的资格。”

“现行的积分认筹制让置换改善家庭畅行无阻，刚需无房家庭和个人寸步难行，购房5年以上的家庭卖掉房子即可获得高积分（66分 ），可以不断参加新楼盘认筹直到选到满意的楼盘、户型和楼层；工作5年内的家庭或个人普遍分数在66分以下，很难有机会参加新楼盘摇号。”对于现行积分认购制度贾先生直言不满。

贾先生举例招商虹桥公馆、泗水和鸣、新千禧公园认筹情况，入围分数都在65分以上，这几个楼盘还不算非常热门的“网红”楼盘，但仍有销售会故意说需高入围分数线，劝说65分以下客户不要参与认筹，避免不能入围而错过其他楼盘认筹。

对于积分认筹制，贾先生建议采取分批摇号，区分有购房记录和无购房记录者，进行比例配售，分不同“赛道”进行摇号，让每个人都有平等参与摇号的机会；同时，在认筹期间，开发商每天公布认筹名单和积分情况，让购房者能够理性选择是否参与认筹，避免不必要的“陪跑”；对同一板块内新房，建议在同一时间内开启认筹，从而有效分流购房者。

来源：中共上海市委领导信箱回复

在上海买房难，不仅是新上海人和单身购房者；上海本地人也不例外，购房者张华去年11月卖掉了两套“老破小”，有了600多万元现金，他最初的想法是用这笔钱在市区首付买一套高品质住宅，改善一家人居住环境。

然而，大半年过去，张华也没买到满意的房子，原因是购买新房他只有65分，中环以内的房子普遍在70分以上，在新房市场中转了一圈屡屡碰壁后再看二手房时，张华对中国房地产报上海说：“中环以内好点的二手房普遍都涨了，我已经买不起中环以内的二手房了。”

没有入围第一批和第二批心仪的楼盘，张华早已放弃在市区乃至中环以内新盘，将要求一降再降，最近刚在青浦区参与一个楼盘认筹的他苦笑着说：“换房时间太长了，如果还是不能入围，只能等待第四批新房上市。”

积分制下的上海楼市

上海新房认购从目前已公布触发积分的项目来看，市区内环区域分数最高的复兴珑御112.8分，社保系数0.24分/月，也是上海目前第一个基础分（60分） 社保分（221个月，18.4年）的双满分项目；中粮瑞虹海景壹号入围分94.96分，社保系数0.23分/月，基础分60分的基础上，社保需要12.6年。

中外环以内70分以上楼盘，对于基础分没有满分的单身购房者，社保系数普遍需要10年以上，甚至更久。融创青云壹号71.99分，社保系数0.19分/月；融信旭辉世纪古美入围分72.04分，社保系数：0.14分/月。

以6月份开盘的大华公园城市为例，672套房源认购人数1420组，认购率211.31%，该盘入围分为70.45分，社保系数0.11分/月，基础分未满的单身购房者需要15年社保；已婚基础分满分购房者，社保也要8年。

从目前公开数据看，上半年上海有50个新盘认购率超130%，其中，位于大虹桥板块的招商虹桥公馆二期，335套住房认购人数2914，认购率达869.85%；招商9号公馆296套房源，认购人数1465，认购率494.93%。

认购率高，积分高，单身新上海人是不是没有新房认购机会？中国房地产报上海7月21日到正在认筹的松江区松岳名都了解情况时发现，该盘本次推出190套房源，现场销售表示目前认购人数约80组，不会触发积分；浦东新区项文路的海玥宣邸最近推出230套房源，截至认购结束，认筹人数不到200组，现场销售同样表示不会触发积分。

中国房地产报上海发现这些没有触发积分的楼盘普遍位于金山、松江、南汇、奉贤，距离市中心路程较远，对于在市区上班的购房者来说通勤不便。

对上海目前的购房积分制，陈晟接受中国房地产报上海采访时表示，购房积分制初心是保护新就业的年轻人，包括首套购房者优先的权利，但在实际执行过程中对外地未婚人士有一些限制，这些人群即使交了5年社保，需求也会受到一定限制，这需要值得好好思考一下，还有需要再优化的方面。

对有购房资格但分数不高的购房者，陈晟表示一方面积累相应的购房资格，另一方面对年轻人或新就业的人，除了买房之外，上海把租赁住房放在“十四五”规划首位，现阶段可以通过租售并举解决居住问题。

对于7月23日上海发布的购房赠与政策，中原地产首席市场分析师卢文曦对中国房地产报上海表示，上海楼市政策继续“打补丁”。从目前购房现状来看，尤其是为了买到新房需要高积分，很多人通过各项操作会腾出一张“房票”，包括赠与，赠与如果是直系亲属之间转让，手续成本最低，因此赠与是主要转移房产的方式，最近一些热点楼盘买家大多想到这种方式让某一家庭成员变成名下无房，以实现高积分。

堵住赠与通道且5年内仍记入赠与人拥有的住房套数将使“打新热”降温，需求端进一步收缩，缓解市场压力。（应购房者要求，文中张华为化名）

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