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2021年长沙楼市三大趋势 - 凤凰网房产长沙
2020已经是过去式,2021才是进行时。 -来自凤凰新闻客户端
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2021年长沙楼市三大趋势

潇湘晨报 2021-01-21 07:55

(记者罗雅琪)2020已经是过去式,2021才是进行时。

在“房住不炒”仍是主线的大前提下,2021年长沙楼市会呈现怎样的变化?

为此,潇湘晨报记者梳理了湖南世联行、中原研究院以及克而瑞湖南区域等第三方机构年报。

一个共识是,作为房地产调控样本的长沙,调控基调短期内很难实现松动。

新房教育配套去化驱动减弱

如果一定要说出今年楼市的变数,教育新政首当其冲。新年伊始,长沙市教育局印发的《关于进一步优化基础教育集团化办学的指导意见》在楼市投下了一枚“炸弹”。文件三个核心方向是:小学全面退出中学托管;取消集团初中直升生;一个名校集团规模控制在10所左右。一个区一所合作学校。

对于长沙楼市来说,这条新政将带来今年截然不同的两种趋势。第一,新房市场依靠教育配套去化驱动力减弱;第二,优质教育配套二手房价值快速上涨。

新政一出,“名校瘦身”,有业内媒体直言,曾经直接开口讲教育就能卖房的日子,或将成为只能追忆的历史。

新盘缺了教育一大卖点后,产品只能回归本质。与新房不同的是,优质教育配套二手房价值快速上涨。原因是,优质教育资源愈加稀缺,已落定的学区房价值就愈加凸显。

 一个现实是,长沙楼市已经进入这个状态。从钰龙天下业主的齐齐捂盘,到八方小区挂出单价4万元/㎡的价格,二手房市场的学区房已然蠢蠢欲动。

无论捂盘惜售、4万元/㎡单价有没有水分,更重要的是,它们揭开了学区房价格上涨的帷幕一角。

预计内五区价格在1.2万元/㎡至1.5万元/㎡

去年,长沙新建商品住宅均价从9816元/㎡上涨到10556元/㎡。那么,今年呢?这要从向来是楼市风向标的土地市场说起。

纵观去年长沙土拍市场,多宗优质地块竞争激烈,几乎所有板块住宅最高限价都被刷新。

目前,长沙住宅最高限价为14800元/㎡,有三宗地块为此价格。分别位于开福区东风路和黄兴北路,以及芙蓉中心板块,临近长沙火车站。

洋湖板块来到了13800元/㎡,梅溪湖为13500元/㎡,而滨江板块为13400元/㎡。

湖南世联行市场知识中心分析,长沙住宅最高限价在持续刷新,稳步温和推动房价上升。

还有一个很重要的数据是,2020年楼面价达4251元/㎡,上涨20.7%。

湖南中原研究院预计,今年六区一县上市项目主力单价段集中在9000元/㎡以下,占比40%,维持省会房价洼地表象,但内五区主力明显上移,主力在12000元/㎡-15000元/㎡区间,占比39%。

未来两年公寓价格将与住宅持平

2021年的长沙楼市,变化的不仅是教育配套、价格,还有板块。潇湘晨报记者留意到,传统认知高,强资源板块梅溪湖、滨江新城、市政府、洋湖等,已过土地出让峰值,项目稀缺。例如,梅溪湖的未来热度逐渐向二期转移。还需要注意到的是,以高铁会展新城、麓谷、坪塘板块、望城—金星北为代表的板块未来竞争激烈。

去年,高铁会展、麓谷持续供地凶猛,长沙县近两年供地持续放量,2020年大量供地将在未来转化新增供应入市,板块竞争格局重新洗牌。

总体来看,热点板块持续向好,外围区域走向台前,望城、长沙县等区域是未来住宅的高位竞争区。

另外,关于公寓市场,湖南世联行分析认为,公寓供过于求,竞争红海,降价成去化的杀伤性“武器”。

“以价换量”效果较为显著,“预计公寓价格回归理性,公寓与住宅的价差持续收窄,未来两年公寓价格将与住宅持平”。


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标签: 内五区 楼市 长沙 【责编】张元元(PO368)
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