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长沙楼市价格向价值靠拢 主城区价值回归

（记者罗雅琪）对长沙楼市而言，每一宗限价地块相当于是一块拼图，透过这些拼图，我们可以窥视长沙楼市发展的梯度。

在长沙限房价、竞地价楼市政策下，内五区经营性用地多以限价形式出让。去年成交71宗经营性用地，限价地占55宗，稳房价调控力度不减。

主城区价值回归

据不完全统计，2020年长沙全年无限价地流拍，几乎所有板块住宅最高限价都被刷新。

目前，长沙住宅最高限价为14800元/㎡，且有三宗地块为此价格。分别位于开福区东风路和黄兴北路，以及芙蓉中心板块，临近长沙火车站。

总体来看，三宗地皆位于主城区，主城区价值回归是不争事实。

河西的最高限价在洋湖板块，三宗限价13800元/㎡地块。梅溪湖目前最高限价位为13500元/㎡，滨江板块为13400元/㎡。从价格来看，河东与河西的最高限价相差了1000元/㎡。

湖南世联行发布的数据显示，2020年开福中心板块、高铁会展板块、谷山板块、尚东板块、红星洞井板块最高限价涨幅最猛，上调1400元/㎡至3900元/㎡不等。

另外，望城限价迈入万元时代，月亮岛最高限价刷新至12000元/㎡；长沙县的黄兴会展板块首次推出限价地块，向内六区靠拢。

限价地是居住地供应主力

一个趋势是，限房价地块增多，限地价的双限地比例下降。去年的55宗限价地中，有29宗双限地，占比52%，这个数据在2019年是66%。

限价地限价不断突破的同时，平均楼面价也在提升。去年，挂牌限价地平均限价上升至11114元/㎡，平均楼面价上升至3926元/㎡，价差扩大至7188元/㎡。

限价售价的价差扩大的结果是，房企的利润空间得到提升。还需要注意到的是，限价地容积率不断下调，去年容积率降至2.69，2019年容积率为3，2018年容积率是3.39。

从结构上来看，低容地块挂牌量逐年增大，2020年首次出现容积率1.0-1.5的地块。这一趋势有利于物业形态与价格对等。

对此，克而瑞湖南区域分析认为，限价地的容积率逐步优化，房企通过高低配、毛坯入市、低开高走等方式，应对最高限价不等于市场售价的现实状况。

价格逐渐向城市价值靠拢

对于目前14800元/㎡的住宅限价“天花板”，曾引发市民对价格的担忧。

长沙市自然资源和规划局也进行了公开回复：长沙市住宅用地地价2019年底相对于上一年底的同比涨幅为3.25%，2020年一季度、第二季度增长环比涨幅分别为0.43%和0.82%，监测成果数据显示长沙市地价水平和地价变动情况符合国家宏观调控政策要求，自然资源部和中国国土勘测规划院未对长沙市地价变动提出质疑。

克而瑞研展专员谢延威曾发文认为，限价不断刷新或成常态，长沙对外来人口的吸引力越来越高，内在需求的提升刺激房价一定上浮符合城市的发展逻辑。

同时，长沙在城市能级、经济总量、人口净流入值不断提高，产业布局规划持续落地、基础设施建设如火如荼、医疗与教育水平长期处于全国前列的背景下，长沙房价逐渐向城市价值靠拢是大势所趋。

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