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“三道红线”高压下 TOP100房企单季出售资产641亿

（作者：黄银桥）始于2020年三季度的“三道红线”融资新规测试，正在不断地改变着房企们的经营方向。为了尽早脱离“踩线”的危险区，不少房企都在为降负债而奔走。

出售资产是最常用和最直接的手段。安信证券统计，2020年四季度TOP100 房企中，约33家房企涉及资产出售，涉及资产出售（含拟出售）数量95个，金额总计640.8亿元。涉及资产出售的房企中，红档房企占比最高，共有13家。

图片来源：安信证券研报

在频繁出售资产之余，“踩线”房企目前还通过引入战投、分拆业务、配股融资、合作拿地等各种各样的方式“降档”。

“需要回笼资金满足三道红线要求，否则房企面临生死存亡。”汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团创始人黄立冲直言，2021年房企降杠杆的动作肯定会持续下去。

Top100房企出售资产641亿

据时代财经了解，“三道红线”融资新规具体包括：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。按照不同的踩线情况，将房企分为“红橙黄绿”4个档次，不同档次的房企对应不同的有息负债规模增速阈值。

这些年房企大多推崇高周转模式，依赖杠杆滚动经营，这也直接导致大量房企不及格。以2020年中报为依据，Wind数据显示，172家上市房企中，121家踩线，占比70.4%。其中踩中三道红线的红档房企有33家，踩中两道的橙档房企有32家，56家踩中一道，为黄档，还有51家房企未踩线，为绿档企业。

为实现“降档”，不少房企都开始进入“瘦身”模式。安信证券报告显示，2020年四季度Top100房企中，约33家涉及资产出售，红档房企是“瘦身”的主力军，一共有13家。

“三线全中”的恒大是出售资产金额最高的一家房企。去年11月1日，恒大以148.5亿元将其持有广汇集团40.964%股权转让予申能集团，占640.8亿元总额的23%。

央企华侨城虽然只位于黄档，但“升档”趋势明显，加上转型导致的现金流压力也迫使其持续出售项目。截至2020年上半年，华侨城经营活动产生的现金流净额为-95.95亿元，四季度期间，华侨城成为了出售项目数量最多的一家房企，出售资产包括16个地产和文旅项目，已披露对价金额合计93亿元。

从出售资产类型看，位于一二线城市的优质项目成为了房企的首选。安信证券报告显示，出售资产数量最多的5个城市为上海、深圳、北京、武汉和杭州，金额最高的5个城市为深圳、上海、北京、广州和武汉。

财大气粗的金融机构是最主要的接盘方。Top100房企四季度内出售的95个项目中，被信托、保险、资管公司等金融结构接手的项目一共有30个，收购成本占640.8亿元总额的50.4%，包括中国平安入股雅居乐7个地产项目，建信人寿收购绿地外滩中心，黑石收购富力广州国际机场综合物流园等。

针对房企的“瘦身”行为，中国企业资本联盟副理事长柏文喜向时代财经表示，出售资产无非是为了获取现金和改善企业的流动性，并减少后期项目开发的资金投入与融资压力，在当前“三道红线”与涉房贷款管控的压力之下更是不少企业缓解流动性困难的重要措施。

房企花式降杠杆

“三道红线”约束之下，房企内部资金的回笼成为了降负债最重要的手段。在不断甩卖资产的同时，过去2020年，房企在销售去化上也是不遗余力。

克而瑞数据显示，2020年TOP100房企的累计销售操盘金额达到114839.4亿元，较2019年增长13.3%。其中三四季度增长最多，同比分别增长28.5%、22.2%。四季度出售资产金额最高的恒大是促销最为积极的一家，从七五折卖房，到0元购商铺。

随着各家房企销售业绩的公布可以发现，为加速回款，不少房企在价格上做出了不同程度的让步。以“碧恒万”三巨头为例，2020年三者销售均价分别为8475.6元/平、8944.9元/平、15086.2元/平，2019年则为8853.62元/平、10281元/平、15340.7元/平。

然而，单纯的销售回款并无法完全满足“降档”的要求，有房企还通过引入战投、分拆业务、配股融资、合作拿地等各种各样的方式减少负债。

恒大依然是动作最频繁的一家。去年7月、9月，恒大先后分拆恒大汽车、恒大物业上市，在正式上市前，恒大汽车引入投资者募资39.99亿港元、恒大物业引入14家战投募资235亿港元。恒大总裁夏海钧曾公开表示，分拆物业公司上市预计可降低恒大负债率19个百分点。

同在去年9月，富力传出分拆酒店业务以房地产投资信托基金方式在新加坡上市；阳光城成功实现引战目标，将13.53%的股权转让予泰康保险集团，回笼资金约33.78亿元（含税）。

“三道红线”新规之前，借新债还旧债是很多房企处理到期债务的方式，但这种方式显然无法减少总体负债规模，正因此，部分资金实力较强的房企转而寻求赎回债券。碧桂园宣布于2020年8月28日悉数赎回所有未偿还的2021年到期的优先票据，总金额7.5亿美元。恒大10月23日亦宣布已赎回一笔总额为15.65亿美元的美元债。

而富力为减少对债务融资的依赖，在股价并不理想的前提下宣布配售2.57亿股新H股募集24.98亿港元。

加强合作则是房企减少融资、负债压力的另一重要方式。去年7月8日，保利历经11轮竞价顺利击败招商蛇口夺下佛山禅城石湾项目，但两个月后，二者变成了合作伙伴。

另据克而瑞数据显示，2020年，TOP100房企累计全口径销售额同比增长12.4%，权益销售金额增幅较低，为10.8%，虽高于2019年的6.5%，但是远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%，这意味着房企的合作开发在增加。

进入2021年，房地产行业的融资坏境仍在持续收紧，在“三道红线”之外，中央在2020年最后一天还对各大银行的涉房贷款上限做出具体规定，这都在影响房企的流动性，2020年一系列的降杠杆动作在新一年亦将持续。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，房企利用出售资产的方式来优化自身财务结构，在2021年仍会持续，大概率会较2020年更加频繁。房企降负债主要是开源和节流两个方面。开源上，中期仍以基本盘为主，需要房企加速去化库存，加强提升回款质量。同时，2021年融资环境趋紧，众多房企已在抢跑开年债市，从全年看，房企要把握好融资节奏和有限的融资资源。

“另外，分拆业务独立上市也已经成为2020年房企青睐的资本运作方式，预计2021年仍将保持。节流上，相信房企今年在土储策略上会做出相应的调整，同时对前期投入较大的多元业务进行重新规划等。”

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