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长沙一小区地面210个车位被判归全体业主

（记者 周凌如）9月19日上午，收到长沙市中级人民法院关于停车位争议的二审判决书后，长沙佳阳悦景馨都小区的业主群沸腾了。

3年的维权，终于盼来了好结果——小区地面上的210个规划停车位归属于全体业主。

早在2017年，因为这210个规划车位的归属问题，小区业委会就与开发商长沙佳阳房地产开发有限公司有了纠纷，双方多次对簿公堂。长沙市中级人民法院于9月16日作出的二审判决，给了这210个车位的归属问题一个最终的答案。

佳阳悦景馨都小区业主委员会与开发商长沙佳阳房地产开发有限公司之间最大的争议，就是小区地面的210个规划停车位到底归谁。

长沙中院的二审判决书显示，业委会的上诉意见认为，地面停车位占用的面积已经被全体业主分摊，因此权益应当属于全体业主共同享有。他们认为，一审混淆了房屋建筑面积分摊与国有土地使用权分摊的概念。本案所涉及停车位是地面停车位，不能成为享有专有权的专有部分，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一，开发商开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。本案地面停车位占用的是小区土地，地面停车位的土地面积已分摊至987户业主。

佳阳开发公司仍然坚持，佳阳公司与业主有明确约定，地面所有规划停车位归佳阳开发公司所有，不论是《商品房买卖合同》《业主临时公约》《前期物业管理服务协议》等相关协议都已经确定上述规划停车位归佳阳开发公司所有。开发商认为，地面规划停车位没有分摊给业主，各业主所购房屋的分摊范围仅限于所在楼栋墙体面积范围之内，不包括案涉的地面停车位。

到底谁说的有道理？2020年8月4日，长沙中院二审中，向长沙市自然资源和规划局发了函征询意见，包括案涉长沙市开福区佳阳悦景馨都小区地面停车位被规划为车位的依据、案涉小区规划中的地面停车位是否纳入业主的土地使用权分摊面积等问题。该局于2020年8月14日向长沙中院复函，佳阳悦景馨都小区的停车位（含地面）依据原长沙市城乡规划局2005年4月下达的《建设用地规划定点（要点）通知书》的要求进行配置，佳阳悦景馨都小区规划中的停车位“已纳入业主的土地使用权分摊面积”。

由此，长沙中院二审审理认为，案涉车位是地面停车位，不能办理产权登记，不能成为享有专有权的专有部分，其本质上属于土地使用权。即使佳阳开发公司在建造案涉小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但依据规定，小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。开发商以约定方式，在销售商品房后仍保留该部分土地使用权，并无法律依据。且根据长沙市自然资源和规划局的复函，“佳阳悦景馨都小区规划中的停车位已纳入业主的土地使用权分摊面积”，不符合上述商品房买卖同约定的情形。故佳阳开发公司认为凭上述合同条款的约定判定地面停车位权属的理由不能成立，法院不予支持。

律师说法

车位、车库归属有不同

湖南金州律师事务所律师易旭认为，根据我国《民法典》第二百七十五条，分不同的情况对车位、车库的归属进行了规定：一是建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，即开发商在开发项目前，经政府核发的建设工程规划许可证批准同意，规划用于停放汽车的车位、车库。此类车位、车库，在开发商开发后，通过出售、附赠或者出租等方式，与当事人约定车位、车库的归属和使用。二是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。规划外的占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由于属于规划外，且是占用业主共有的道路或者其他场地建设的，较易形成属于业主共有的共识，属于业主共有。

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