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资本局中“翻船” 安徽第一大房企困局待解

安徽本土房企国购投资有限公司（下称“国购投资”）的“麻烦”还在继续。

根据企查查最新资料显示，8月20日，国购投资发布公告称，公司正积极推进重大事项商谈，公司相关债券继续停牌。仅数小时后，8月21日，*ST安凯(000868)发布公告，公告称国购集团在2017年1月与*ST安凯签订股份认购协议后，一直未按约定支付认购款。对此，中国房地产报记者致电安徽安凯汽车股份有限公司（以下简称“安凯汽车”），对方称：“案件已由合肥市中级人民法院受理，目前尚未开庭审理。”据记者了解，根据此前国购投资与安凯汽车签订的补充协议，如果判决成立，那么国购集团将要向安凯汽车支付近7000万违约金。

股权冻结、项目停工、业主维权，自今年3月多只债券接连出现违约后，关于国购投资“资金链断裂”的传闻便开始发酵。8月6日，合肥市中级人民法院的一则公告更是将其抛入“风暴中央”。公告内容针对国购产业控股有限公司，称合肥中院受理原告长城证券股份有限公司与被告国购投资有限公司、被告袁启宏、被告国购产业控股有限公司合同纠纷一案，但袁启宏下落不明。虽然此后国购集团向媒体进行了澄清，但这并未打消市场对国购集团目前债务危机的疑虑。

子公司申请破产，烂尾项目待解

就在*ST安凯追讨违约金的前一天，国购投资的官微上悄然更新了一条公告，公告称：蚌埠国购商业投资发展有限公司已在2019年8月9日将破产重整资料送达蚌埠市中级人民法院，这也意味着僵持了一年多的国购广场维权事件终于出现一丝转机。

“如果这次申请破产重组顺利通过，政府也就可以介入了，这样事情或许还有转机，能够找到接盘方尽快复工最好。”深夜11点的国购广场业主群里，近300位业主还在就国购广场发出的破产重整公告热烈探讨着。“蚌埠国购广场四期从2018年11月就停工一直到现在，塔吊都拆除了，眼看复工无期，我们一千多户业主多次维权也没有结果。现在每个月辛辛苦苦还着房贷，孩子眼看也到了该上学的时候，只是希望政府能尽早帮忙解决。”一位在2012年就购买了该项目的业主在接受记者采访时表示。

位于蚌埠市淮上区朝阳桥北侧的国购广场，自2018年11月便已陷入停工状态，工地塔吊已拆除，项目大门上贴着《安徽省蚌埠市中级人民法院的查封公告》。同样陷入停工状态的还有合肥国购星河广场，据记者调查了解，位于安徽省合肥市铜陵路与南淝河路交叉路口处的星河广场，自今年6月起便已停工，，该项目共规划3栋公寓楼，根据资料显示，该项目此前销售的主要是商办小户型，均价9500元/平方米，但记者致电该项目售楼处已无人接听。

在记者调查了解过程中发现，目前国购集团在合肥有三个项目陷入停工、纠纷状态。除了近期停工的星河广场，京商商贸和滨湖国购广场也都处境堪忧。2018年，国购投资在业主不知情的情况下将手中持有的京商商贸城5000多户商铺抵押用于融资贷款，但由于其贷款无法到期兑付，5000户商铺遭遇法院查封拍卖。维权群里一位在京商商贸从事泳衣批发的商户告诉记者，他购房已经两年仍未拿到房产证，直到2018年12月合肥市中级人民法院发出公告，他和其他业主才知道自己的商铺被抵押了。

相比京商商贸，已经停工数年的滨湖国购广场要稍显幸运一些，2018年6月，有消息称爱琴海购物公园入驻滨湖国购广场，据记者观察，目前爱琴海官网上信息显示滨湖国购广场已更名为“国购爱琴海购物公园”。值得关注的是，京商商贸和滨湖国购广场都是国购投资从蓝鼎集团手中收购而来。其中滨湖国购广场是2009年5月份，蓝鼎通过现场竞价以15亿元总价拿下的2009年首个总价“地王”。2013年年底，由于蓝鼎集团业务发展方向调整，国购投资全面接手蓝鼎集团旗下的地产业务，其中包括国购中心、滨湖国购广场、京商国际商贸城三个项目。但在其接手后不久，三个项目均进展缓慢，其中滨湖国购广场连续数年一直处于停工状态。

资本局惨败拖累主业

在国购投资的首页，“2018年中国民营企业243强，位列中国房地产开发企业69强”的字样依然放在最显眼的位置。根据资料显示，国购投资成立于1993年，是安徽本土民营企业，2005年，国购投资因在合肥老城区开发商业综合体国购广场而一举成名，此后便开始了规模扩张之路。2013年，国购投资收购了本地房企蓝鼎置业，蓝鼎置业是仰智慧旗下蓝鼎集团主要负责房地产业务的公司，曾在合肥高价拿下多处优质土地。

这次收购虽然使国购投资坐上“安徽第一大房企”的交椅，但90亿元的收购费用使其负债猛增。根据wind数据显示，截至2012年末的资产和负债分别为69亿元和55亿元，但2013年末，其资产、负债数据激增至251亿元和186亿元。在高额负债下，国购投资也走上了扩规模助融资的道路。为了加速企业规模扩张，国购投资开始以收购股权形式进入资本市场，并以此开启多元化发展模式。2015年，国购投资进军机器人产业。旗下子公司安徽国购机器人产业控股有限公司，以1.3亿元收购中发科技（600520.SH，现为文一科技）。2016年，国购投资旗下国购产业控股有限公司（以下简称“国购产业”）又以15.8亿元收购司尔特(002538.SZ)的25%股权，高调宣称要进军农业领域。2017年1月，国购产业又先后5次买入东凌国际（000893.SZ），意图布局物流产业地产领域。

虽然投资领域较多，但只有以生产化肥为主业的司尔特盈利状况良好，其他业务并未给国购投资业绩带来太多增色，根据评级资料显示，2018年，国购投资营收为70.84亿元，同比下滑16.41%，归属母公司净利润为亏损27.43亿元，截至2018年末，资产总计435.7亿元，所有权或使用权受限的资产账面价值为176.79亿元，占期末资产总额的40.58%。负债总额高达353.86亿元，资产负债率高达81.22%，而2017年末为74.36%。

今年3月，国购投资三笔债券出现违约，涉及本息金额高达12.83亿元，关于违约原因，据国购投资披露称，由于账户被查封、现金流短缺、筹融资渠道受限等原因，无法按时筹措资金用于偿付本次债券本金和利息。2018年11月，国购投资发行的共计10只总额达47.9亿元的债券也公告停牌。随后，联合评级先后将国购集团长期信用评级和存续期内公司债券信用等级从AA下调至A，又从A下调至BBB，由此，国购投资的危机全面爆发。

“其实国购投资的资金压力主要是两方面造成的，一方面，那段时间其旗下国购产业频繁入股上市公司，不到半年的时间花了24亿元，这些资金当时多是发债融资而来。另一方面，当时国购投资大量在合肥拿地，也造成其资金上的压力。2016年那会儿合肥楼市又刚好发布限购限贷政策，导致其项目销售缓慢，回款也放缓，资金上的窟窿一下子就暴露了。”国泰君安证券安徽分公司一位分析师在接受记者采访时表示。

但在她看来，如果不是东凌国际事件，其实当时的投资是赚了的。根据记者梳理资料发现，当年国购产业从安徽省宁国市农业生产资料有限公司(以下简称“宁国农资公司”)受让股权的价格颇为实惠，据披露，当时双方标的股份转让价格为8.8元/股，涉及资金共计15.8亿元。但司尔特停牌运作本次股权转让前的收盘价为9.58元，比交易价格高出了8.86%，这也意味着，当初这笔交易国购产业在短短数日内便获得近20%的投资浮盈。当时，国购产业举牌东凌国际时因隐瞒一致行动人收到监管函，2018年2月，国购产业通过集中竞价方式减持了全部*ST东凌股票，*ST东凌在该月股价持续下跌，最高7.59元，最低不足5元，而当初国购产业增持的均价最低12.4元，最高13.6元，此次减持使其亏损严重。然而祸不单行，此后合肥市施行楼市限购限贷政策，这一政策导致其所依赖的主业房地产业陷入销售慢、回款慢的困境，对于未来如何走出困局，记者致电国购投资，截至发稿前仍未得到回复。

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