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深圳利好消息频传 购房者表现理性

8月18日下午，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布。深圳利好消息频传，深圳楼市及靠近深圳的临深片区楼市也备受关注。

临近深圳的东莞黄江、塘厦、凤岗、清溪、樟木头五镇区楼市是否会回暖升温？这成为许多人关心的话题。连日来，记者走访临深片区楼市发现，东莞临深镇区住宅市场供过于求，楼盘竞争压力仍然较大。从购房者方面看，刚需自住为主的市场保持理性，目前并没有表现出受到利好消息影响冲动买房的现象，市场保持平稳。

市场：7月临深住宅成交量环比下滑，楼盘竞争激烈

8月，万科四季花城和凤岗碧桂园的洋房产品即将进入市场。尽管还没有进入真正的开盘销售阶段，但市场浓浓的硝烟味已经弥漫开来。

由于两个楼盘的洋房产品都位于凤岗，户型均为三房、四房产品，地理位置优势相似，推盘时间相近，楼盘之间“抢客”也变得十分激烈。

自从2016年10月东莞楼市出台限购政策后，过度依赖深圳购房者的临深楼市成交量迅速减少。深圳客撤离市场后，过高的定价超过本地购房者的购买承受力，客源减少，市场人气长期维持冷淡，成交持续下滑。

加上临深片区楼盘由于库存量大，供过于求明显，竞争激烈，楼市进入“买方市场”后，面临市场调整期的压力也更大。

乐有家研究中心统计数据显示，7月东莞临深片区一手住宅网签量跌幅较大，环比下跌34．1％，二手房过户量则环比上涨8．3％。深圳人撤离东莞楼市，除了受到限购政策影响不少人没有购房资格的原因外，“房住不炒”，购房者回归理性也是重要原因之一。

在不限购的惠州临深市场也同样出现成交量下滑现象，7月惠州的惠东一手住宅网签量环比上涨41．5％，惠阳环比上涨9．6％，最受深圳客喜爱的大亚湾一手住宅网签量则环比下跌9．3％。

市场观察：房企借商业公寓回笼资金

面对日益冷清的市场，临深房企为了出货也算是各显神通。推出不限购的商业公寓回笼资金，定价回归理性快速走量，这成了临深楼盘推动成交的两大法宝。

今年上半年，塘厦卓越华堂时光推出35平方米和55平方米的2～3房LOFT产品，经过不断更新换代，卓越的LOFT商业公寓使用功能更接近住宅。35～55平方米的房间内，划分有客厅、独立的厨房、主卧、次卧等等，能够满足一家三口基本的居住需求。同时，由于是非住宅产品，不受限购政策影响，加上总价相对较低，受到部分深圳年轻购房者的青睐。这是临深楼盘回笼资金、快速出货的一个较为普遍的方法。记者在采访中发现，临深镇区多个楼盘在住宅产品销售困难的情况下，先推售商业公寓回笼资金，而且也取得相对不错的效果。

低价项目倒逼高价地项目定价回归理性

从住宅市场来看，目前的市场竞争更为激烈！定价合理是促进成交的最有力手段，特别是个别低价盘进入市场，直接倒逼高价地项目亏本出售。

今年上半年，塘厦的城建御城花园和星河时代成交均近500套，推动临深区域楼市成交量整体表现较去年同期有所上升。其中城建御城花园开盘定价约1．7万元／平方米起，低于周边楼盘近5000元／平方米，合理的定价是其吸引购房者的一个重要原因。

在黄江楼市，自东莞实行限购政策，深圳购房者撤离东莞市场后，高价地项目举步维艰。黄江项目中泰峰境以约1．6万元／平方米的价格出售，销售价格甚至远低于黄江高价地项目融创公园首府的楼面地价。低价项目倒逼高价地项目价格回归理性，然而即使是亏本出售，在销售价格高于低价项目的情况下，也仍然销售困难。

低价项目倒逼高价地项目定价回归理性，这将成为临深市场一个较为普遍的现象。业内人士认为，临深楼市主要由深圳购房者支撑，在深圳购房者减少后，市场受到冲击最大。同时，受到市场成交低迷影响，为了快速回笼资金，临深楼盘定价回归理性也将最为明显。

下半年东莞临深是供应主力

随着市场回归稳定，去年开始，有部分深圳客受到价格洼地吸引，回流东莞楼市。不过，由于临深镇区供应量过大，供过于求明显，市场竞争压力仍在持续加大。

从东莞住宅供应分布情况来看，大部分镇区供应逐步收紧，但是临深片区从去年开始持续加大供应，今年上半年供应更是遥遥领先其他片区。从区域角度看，东南临深片区仍是东莞住宅市场供应主力。

东莞中原战略研究中心不完全统计数据显示，8月份约有21个项目推货，其中有7个属于临深区域，包括凤岗碧桂园、凤岗四季花城；清溪金茂逸墅；塘厦的城建御城花园、春晖国际城、银湖山庄以及樟木头镇的金地湖岸风华等。其中4个为旧盘加推，3个为全新上市项目，这也意味着这些楼盘后期还有不少产品将陆续供应。从推货情况来看，不少楼盘推货量在100～300套之间；以建筑面积在80～140平方米的自住刚需及改善户型为主。

东莞中原战略研究中心介绍，今年上半年东莞临深五镇区住宅供应量为58．46万平方米，成交量为53．03万平方米，持续表现出供过于求现象；下半年东南临深片区仍为房企布局重点，预计推货量将达到58．81万平方米。加上庞大的库存量，可以预期临深楼市的竞争仍将十分激烈。

塘厦、凤岗库存量排名全市前列

东莞中原战略研究中心统计数据还显示，截至7月底，黄江、凤岗、塘厦、樟木头、清溪与深圳有地缘优势的东莞临深五镇住宅库存量为136．5万平方米，占全市比重的28％，临深片区五镇住宅库存消化周期继续拉长至近17个月。从镇区来看，五大镇区普遍项目去化压力在加大，镇街消化周期均超过14个月。

东莞市统计局提供的数据也显现出这一特色。截至今年6月末，东莞全市新建商品住宅库存套数38788套，库存面积481．78万平方米。库存套数排前5位的镇街依次是塘厦、沙田、虎门、常平、凤岗。库存面积排前5位的镇街依次是塘厦、沙田、虎门、凤岗、寮步。

无论是库存面积还是库存套数，临深镇区的塘厦、凤岗均进入全市镇街前五名。

数据显示，截至今年上半年，塘厦库存4546套，凤岗库存2130套，黄江库存1770套，樟木头库存1446套，清溪库存944套。临深五镇区一手住宅库存高达10836套，在全市占比近三成。

业内人士：购房者较理性市场仍平稳

供应量过大，成交量少，库存消化周期长，这使得东莞临深楼市竞争十分激烈。即使是深圳利好消息频传，也难以刺激临深楼市反弹回升。

8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布后，在房地产业内反响很大。记者发现，不少房地产业内人士开始借势宣传房地产市场升温概念。

不过，从市场情况来看，购房者对此反应并不敏感。乐有家研究中心相关人士认为，深圳利好消息传来，人们对深圳的未来愈加看好。但是对于购房者而言，尚未看到直接影响楼市的政策，所以并不会受到影响冲动进入市场，目前整体市场平稳，波动不大。

有业内人士则表示，东莞市场以自住购房需求为主，购房者表现更为理性，不容易受到各种规划利好消息影响而冲动购房。加上目前市场观望氛围浓重，购房者考虑更多的是楼盘的实际情况和价格是否合理，因此目前临深楼市表现平稳。而受到市场长期冷淡影响，在供过于求的压力下，下半年临深楼市调整步伐或会加大，降价促销现象将进一步增加。

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