11月份长株潭三地各成交2宗经营性用地,土地市场持续低迷。步入年底,政府出于完成年度供地指标、平衡土地供应、完成财政收入等因素考量,土地供应出现井喷。在今年调控政策加码的背景下,限价、限签等政策使得房地产企业资金链压力越来越大,与此同时,出让土地的要求也越来越多,特别是其中各种配套建设使得开发商资金压力大的情况下,很难拿地。因此今年土地市场流拍情况严重,房企拿地意愿趋弱。
在年底出现大规模供地的情况下,12月份的土地成交情况将一定程度上反映房企对2019年房地产市场走向的判断,非常值得关注。百纳行长沙分公司携手凤凰网房产长沙站独家发布《11月长株潭土地市场分析报告》,通过数据还原土地市场真相,揭开楼市迷雾。(注:土地成交数据截止至11月30日,供应数据截止至12月7日。)
一、长沙11月份土地市场
(一)长沙11月份土地成交分析
百纳行分析:
1.成交量:大幅下降,仅成交2宗经营性用地
11月份供应土地共18宗,其中供应经营性土地4宗;11月份共成交14宗,其中成交经营性用地2宗,工业用地9宗,仓储用地3宗;
相比10月份成交7宗经营性用地,本月经营性土地成交下降5宗,同时流拍1块岳麓区“双限地”( [2018]长沙市078号)。
11月成交的2块经营性用地,1块为加油站用地,1块为商住用地。从供应的11月可拍土地看,本月土地成交量下降的主要原因与供应量较少、优质地块缺乏有关。
2.楼面价:商住地块3914元/㎡,商业地块47632元/㎡
11月份商住用地成交总建筑面积10.95万平米,其中,商住地块总建筑面积10.8万平米,楼面地价3914元/㎡,位于岳麓区长望路以南、岳华路以东(观沙岭片C05-D01、C05-D02);商业地块总建筑面积0.15万平方米,楼面地价47632元/㎡,位于长沙县长沙经开区东十一线以东、远大路以南。
3.溢价率:1宗超高溢价,溢价率257%
长沙县1宗商业用地以257%的超高溢价成交,用地性质为加油站用地,位于长沙县长沙经开区东十一线以东、远大路以南,总建筑面积为0.15万平方米,由长沙经济技术开发集团有限公司7140万元竞得。
(二)长沙11月份重点地块
当月成功出让的唯一1宗商住用地
编号为[2018]长沙市077号地块成交额4.23亿元,由北京北辰实业股份有限公司获得,折合楼面价3914元/㎡ ,住宅最高限价:8580元/㎡。
百纳行总结:
该地块邻地铁,且靠近长望路、岳华路、银杉路,交通较便利,生活配套日益成熟;
地块周边已形成较成熟的居住区,周边楼盘有光明E谷、岳银欣苑、滨江1号、中铁西江悦等,中铁西江悦2018年10月份开盘价格8600元/㎡;
该地块周边交通、配套条件较好,最高限价8580元/㎡对于购房者来说具有吸引力,而作为北辰定江洋、北辰三角洲等中高端项目开发者的北辰实业,在利润有限的情况下,将呈现给市场怎样的项目值得关注。
(三)长沙12月份供应土地
百纳行总结:
1.供应量:经营性用地较10月份增加7宗(截止至公示时间:12月7日)
12月份已供应待拍卖土地共26宗,其中经营性用地11宗;相较11月份,12月供应土地总量及经营性用地供应增长30%以上。
2.楼面价:经营性用地2355元/㎡,其中商住起拍均价2277元/㎡,商业起拍均价2527元/㎡
12月份8宗商住及住宅用地平均起拍楼面价为2277元/㎡,当月楼面价有所降低,有多块优质地块挂牌,能否激起房企拿地的积极性,值得关注。
3.供应区域:供应主力为长沙县及望城区
岳麓区供应2宗商业用地,长沙县供应2宗商业用地、3宗商住用地,望城区供应2宗商住用地,3宗住宅用地,开福区供应1宗住宅用地。