大爱城的“养老生意”
卢志坤在楼市调控政策不断升级背景下，北京周边多个市县随着限购政策出台楼市逐渐降温，但部分房地产项目依旧宣称可绕开限购实现网签。
近日，《中国经营报》记者在河北廊坊市香河县走访发现，号称“在香河拿地最多、配套设施建设最完善”的大爱城项目，推出了一批特价房，一套七八十平方米的住宅房源，其销售人员宣称首付只需30多万元，并且“购房资质和网签这些问题都不用担心，最快一个月就能过网签”。
记者进一步了解到，该项目当初虽是以建设养老产业的名义拿地，但目前主要是盖商品房快速销售回款。项目规划建设6期商品房，据销售人员介绍，现在已基本卖完两期。
销售人员向记者透露：“我们就剩这几十套房子，打算走走房管局的关系，悄悄过了网签。周围其他开发商都是找第三方公司给购房者代办个税顺缴业务，购房资格这些问题都能办。”
但香河县住房保障和房产管理局（以下简称“香河房管局”）相关负责人告诉记者，目前房管局网签备案只认三年社保或个税缴纳记录，并无其他捷径。
养老公寓租约20年
公开信息显示，爱晚·大爱城项目由世纪爱晚（北京）置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造，隶属“国家爱晚工程”。整个大爱城项目内，最引人注目的当属今年3月份开始营业的大爱书院。据了解，该书院是由大爱城控股推出的养老产品，类似于养老中心，除了在香河县的这个大爱书院外，大爱城控股还在长三角·崇明岛与浙江宁波建有类似项目。
据该养老中心的工作人员向记者介绍，这栋外观豪华的圆弧形大楼共三层，300多个房间，可住四五百人，目前入住的有四五十人。记者了解到，虽然地处香河县，但该养老中心的收费与北京相比并不便宜。其主要分为两种收费模式：一种是高押金、低月费，押金根据房型大小来定，从67万到139万元不等。以一套两室一厅的房子为例，押金要100多万元，每月租金按入住人数收费，一个人3800元，两人5800元，押金可分期，但要在半年内缴清；另一种是低押金、高月费，入门押金要20万元，一次性缴清，每月房租较前一种收费模式高出几千元不等。并承诺5年租期内月费不涨价。
记者注意到，这栋养老中心内各种设施非常完备，游泳健身、瑜伽桌游、汗蒸淋浴、手工艺制作、书画器乐等休闲娱乐设施大多齐备。工作人员告诉记者，这些设施的使用费是包含在月费中的，餐费也包含在月费中，但护理费要另交，根据老人需求不同，护理费每月从300元到8000元不等。
在医疗方面，书院旁边即为一栋由大爱城专门建造的小型养老医院，工作人员告诉记者，大爱书院会给所有入住长者提供1万~2万元/年的门诊医疗金额。医院内主要提供一些日常护理和紧急救护服务。
除了这栋外观豪华的养老中心外，工作人员指着旁边6栋白色高层楼房介绍称，“这6栋楼是自助式养老公寓，老人可在此租住，比如两位老人互相照顾这样的。”
记者了解到，这6栋公寓的性质与养老中心一样，产权40年，但合同每次最少要签20年，若合同到期可以免费续约。“我们这个养老项目现在对外销售的口号就是终身使用，如果40年产权到了，我们还会继续跟政府续约，您也可以一直跟我们续约，到时候只用交月租金。”
工作人员告诉记者，若出现违约则要根据入住年份扣取相应的押金。押金根据房型面积收取，每平方米押金12000元，一套80平方米的房子，光押金就要将近百万元。
以北京为例，其对长租公寓最长租期的规定为租约合同最多是10年。一位资深房产律师认为，根据陈述，该养老公寓的模式，属于典型的“以租代售”。当地一位房产中介也告诉记者，大爱城的自助式养老公寓“就是以租代售，我们在这里干了很多年了，周围所有地产商的房子情况都很清楚”。
此外，大爱城工作人员告诉记者，“这6栋楼明年才会交房，现在有51套房正在搞促销活动，可以回购。”对于“回购”，工作人员解释称， “如果住户只住了两年就不住了，按照正常的我们是会扣除较大比例押金的，但是可以回购的话，到时候我们可以把押金重新退给住户或其家属，但房子本身是不卖的，您自己不住的话，租出去赚取租金也可以。”
记者针对此种“以租代售”模式是否违规等问题，咨询香河房管局以及廊坊市住房保障和房产管理局，截至发稿时未收到明确回复。
商品房已销售两期
一位中介人员告诉记者，她于2014年底在大爱城买房，当时价格才每平方米四五千元，没有限价前这里房价已涨到每平方米20000多元，受限价影响房价降了不少，但目前二期所推出的高层（毛坯）价格仍在每平方米12000元左右。
据项目销售人员称，大爱城目前一期的8栋高层和数百套别墅均已卖完并交房；二期的13栋高层和数百套别墅也仅剩下几十套高层住宅。
“去年没限购之前我们能卖到每平方米26000元，最近我们推的一批特价房，70多平方米的房型，三成首付只要30多万元，现在就剩20多套，卖完就没了，明年就能交房。我们三期再推出的房子价格肯定比这高。”销售人员似乎并不愁卖，记者见到在售楼处有不少年轻女生前来看房，有的交了定金订下房源，有的直接付了首付。据保安称，每天光他看到的来看房的班车都有三四趟，每趟至少二三十人。
据销售人员介绍，大爱城前期规划要盖6期，现在已盖好两期，分别占地300多亩，另外还建的有配套农场，“在香河这里，大爱城是拿地最多的房企，配套设施也建得最完善，甚至旁边的项目都有业主退房来买大爱城的房子。”
除了价格和配套之外，记者注意到，前来买房的多为在北京工作的外地人，中介人员告诉记者，“这边限价之前都是23000元/平方米起步，北三县这边限购限得挺厉害，只有香河本地社保三年才能买，你说普通人谁有啊？”
为了方便业主去北京市区，小区内配置了班车，从大爱城到北京南楼梓庄站需要40分钟。大爱城的一位业主告诉记者，“我们平时坐也是花差不多四五十分钟时间，不怎么堵车，在这里买房，把老家的家人接过来住，让他们也享受一下大城市的便利和繁华……”
宣称能解决购房资格、网签问题
对前来看房的外地户籍人口，大爱城方面推出了更为吸引人的条件——可以解决购房资格和网签问题。“香河房管局给地批名额，现在只有这29套可以，其他地方都要三年之后才能网签，谁知道三年会出什么政策，来我们这边的客户都是奔这个来的。”销售人员告诉记者，“旁边像华夏幸福(21.440, 0.77, 3.73%)的房子，都是得三年之后，在当地交够三年社保才能网签，网签后才能交房。”
记者进一步询问得知，大爱城近期推出的这批特价房是在限购之前就推出的房子，因为受限购影响一直没卖，销售人员解释称：“现在开发商也需要回款，毕竟快一年了，各方面都得用钱，所以开发商就想着看走走房管局的关系，协商一下。”当记者表现出买房诚意时，他又接着说：“开发商直接找房管局给点钱，房管局就直接给下资格了。房子要是多的话肯定不给你弄，但是我们这个也就几十套，悄悄过去就完了，毕竟房管局他们也需要开支的。”
销售人员向业主承诺，大爱城二期第二批购买的房子到明年年底就可交房。“房子现在已经盖好了，就剩一些园林等。本来是早就能盖好的，但是政府一直不让盖，这不老是查环保嘛，其实原本过完年就能交房，但是就怕到时候对咱业主不利，所以推迟到明年年底。”
记者以购房者身份向香河房管局咨询时，其一位负责人告诉记者，“没有这回事，大爱城说的那种都是骗人的，外地人想买房的话只有提供本地三年社保和纳税证明，我们房管局只认这个。”
记者针对养老公寓 “以租代售”和特价房网签问题向大爱城控股和香河恒康房地产开发有限公司发出采访请求，但截至发稿时未收到回复。
记者在10月17日采访时，销售人员告诉记者，推出的几十套特价房仅剩4套，尽管业主们还未收到网签通过的消息，但他们均已交过首付。销售人员承认存在网签办不下来的可能，但对于首付款是否能原数退还则含糊其辞。
但截至发稿，记者收到大爱城内部员工消息，大爱城二期推出的特价房已经没有能过网签这一说。“目前已经没有房子可卖，我们接到上面消息，三期的房子暂时停下来了。”并表示，“这次主要是受限购限价政策影响，现在查得挺严的，靠走关系过网签这个基本行不通，之前的确存在过类似情况。”
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