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杭州楼市“退烧”：土地市场趋冷、 “金九银十”褪色

作为2022年亚运会主办地的杭州，近几年因“G20”“亚运”等利好概念，楼市一直保持较高的热度：商品住宅成交维持高位、土地出让收入接连走高、众多品牌房企持续受到关注。

据某指数研究院数据，2017年杭州商品住宅成交1195万平方米，仅次于2016年；土地出让收入2190亿元，仅次于北京位居全国第二位。此外，有近70家品牌房企参与土拍。

《每日经济新闻》记者注意到，进入到2018年，虽然上半年杭州以1439亿元的土地出让收入位居全国300城首位，但依然难掩楼市趋冷。特别是在“金九银十”期间，杭州出现业主因“不满降价”而要求退房。

种种迹象显示，持续调控下，杭州的“金九银十”已明显褪色，而杭州的楼市也呈现出“降温”趋势。

业主“不满降价”闹退房

9月15日，网络上传出杭州“未来海岸”项目一期的部分业主，因认为二期开盘价格比一期便宜，便在售楼处前拉起“胡乱定价，欺骗业主”等字样的横幅，要求开发商补差价、送车位或全款退房。

“杭州透明房产网”信息显示，上述项目一期36、40、41幢3栋高层住宅共推出382套房源，于8月21日开盘。备案信息显示，上述房源毛坯单价在12033元/平方米至14633元/平方米不等，此外装修价为4000元/平方米。根据杭州市国立公证处的信息，上述382套房源认筹数有1436户，其中无房家庭671户，综合中签率为27%。目前可售房源为8套。

上述项目二期27、28幢2栋高层住宅共推出155套房源。备案信息显示，该毛坯房源单价在9907元/平方米至14257元/平方米不等，此外装修价为4000元/平方米。杭州市国立公证处信息显示，上述161套房源认筹数622户，其中无房家庭272户，综合中签率为26%。

以此来看，在最高备案价方面，二期较一期仅低376元/平方米。不过在个别房型上，价差则较为明显。如二期底层的一套114平方米的房源，较一期低2126元/平方米左右。这意味着一期业主需要比二期业主“多”花20余万元。

《每日经济新闻》记者以购房者身份致电该售楼部工作人员咨询此事，对方表示，降价的情况在个别楼层和房源中存在，主要由于一期房源景观更好一些，所以价格相对略高，但二期总体均价基本没变。

对于上述存在的“价差”，项目开发商随后在9月18日发出的“告业主函”中表示，二期房源严格按照一房一价予以备案，备案均价为17200元/平方米。其还表示，对二期定价有疑虑的业主在限定期限内可申请退房，且不收取任何违约金。而滨江集团董事长戚金兴此前在接受媒体采访时表示，与一期存在价差的部分原因，是因为楼幢不同、楼层不同、户型不同。

《每日经济新闻》记者注意到，杭州上一次因不满降价而“闹退房”还得追溯到上一轮楼市严调控的2014年。而此次“闹退房”的未来海岸项目，也是此轮楼市调控以来杭州首个因不满降价而退房的项目。

公开信息显示，上述项目位于杭州市萧山区大江东板块，西距萧山机场约10公里，位置相对较偏。

“金九银十”成色不足

房地产行业素有“金九银十”的说法，然而在一系列调控政策之下，今年杭州的“金九银十”成色明显不足。

据浙报传媒地产研究院的数据，10月1日至6日，杭州市区共成交商品房282套，较去年同期的976套跌幅达71%，更是远低于2016年同期的2142套的水平，并创下8年来同期成交新低。

而某指数研究院的数据也显示，10月1日至7日，杭州市区新房成交293套，较去年同期下降近70%，创下10年来新低；二手房成交97套，同比下降超30%，创下5年来新低。

“当前杭州楼市的调整，主要还是受持续严厉的市场调控影响。”某研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析指出，“一方面是限购、限贷、限价等严格调控导致需求相对不足，投资投机需求被明显抑制；另一方面还与开发商对楼市后续走势不再过于乐观，以及自身资金实力有关。”

《每日经济新闻》记者注意到，自今年4月份实行摇号购房政策以来，杭州楼市调控补丁相继出台。6月26日，杭州暂停向企事业单位及其他机构销售住房；7月23日，杭州11个部门联合开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房行为，虚假信息、虚假发布房源行为；9月29日，杭州发文进一步规范商品房销售现场公示和代理销售行为，并明确全装修销售的商品房，须公开装修价格、材料、品牌、规格等。

实际上，在持续调控下，不仅仅是“金九银十”成色不足，杭州楼市在8月份就已出现“降温”迹象，而未来也难言乐观。

一方面是土地市场趋冷。7月份杭州土地出让收入573亿元，综合溢价率14%。而到了8月份，杭州土地出让收入为226亿元，综合溢价率下降至4%。

另一方面是摇号中签率攀升。据《每日经济新闻》记者不完全梳理发现，8月份杭州共推出楼盘38个、7383套房源，总登记人次73012人，综合中签率10.1%；而到了9月份，杭州推出新盘59个、10169套房源，总登记人次58034人，综合中签率上升到17.5%。

不过值得注意的是，土拍溢价率降低、摇号中签率攀升，杭州楼市整体虽呈趋冷，但楼盘热度分化明显。

某指数研究院的数据显示，3季度全国有333个项目开盘即售罄，其中杭州有97个，位居全国各城市首位。

尽管如此，位于临安、余杭以及萧山等偏远板块的部分新房，摇号中签率超过100%。如临安的天阳蔚蓝项目，90套房源认筹数为86人，中签率105%；中骏柏景湾项目，132套房源认筹数为78人，中签率169%；余杭区的西房拱辰外滩项目，97套房源认筹数为41人，中签率为237%……

“当前背景下来看，调控不可能放松。”严跃进说，“对开发商而言，后市难言乐观，在销售端和投资端承受着较大的压力，需要采取灵活策略，防范资金链断裂风险。”

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