长沙楼市正逐渐降温，各大片区遭遇新一轮洗牌，区域表现差异较大。“文艺气息”浓厚的大王山片区还在养精蓄锐，除恒大文化旅游城动作频频，营销铺天盖地，区域内其他项目较为低调。而十分接地气的金星北片区则正在遭遇新的“去化危机”，有精装房项目自降身价，仍难掩人烟稀少的颓废之感。
一个是文旅项目满地的区域，拥有闪亮的名片；一个是刚需住宅密集的区域，曾以低价博人眼球。一直以来，这两大片区均备受购房者关注，片区规划无疑是它们的重要底牌。
“身价”上千亿 你爱它的文艺气息吗？
用“女大十八变”一词形容大王山片区再形象不过，曾经垂垂老矣的坪塘老工业区而今出落成极具文艺气息的文旅区，上千亿的买卖初具雏形。
大王山整体规划为“国际水平的旅游度假区，山水洲融合的绿色新城”，由旅游度假休闲区、旅游度假会议区、巴溪洲水上乐园、综合配套服务区和旅游度假中心区。大王山规划用地面积约为39.36平方公里，近6万亩。这里生态资源丰富，不仅有大王山森林公园，而且拥有湘江沿岸一线的景观地段。
自规划伊始，大王山片区的开发建设定位为“旅游会议度假区”，以“中部地区乃至全国的旅游度假目的地”为目标。大王山片区的建设同样遵循先导区已经形成的“高起点规划、大手笔开发、高品质建设”的思路和经验，整体规划面积66平方公里，首期开发13平方公里，其中配套有大型的会议中心、世界最大的室内滑雪场、曾国藩墓园、大王山森林公园和湘军文化广场等一系列高端度假旅游产品，还有高品质的河道湖泊的建设。“相当于深圳的华侨城。这个片区的建设是提升长沙城市品质、完善长沙城市功能、促进长沙产业升级的一个重大战略举措，而不是那种“摊大饼”式的低水平重复建设。”当时，市委常委、大河西先导区党工委书记赵文彬如是说。
提到大王山，就不得不提到恒大。依稀还记得，2016年年底，恒大一口气拿下大王山的3宗商住用地，成交价10.4亿元，引发市场高度热议。“这一块将打造成恒大海花谷！”的消息甚嚣尘上。2017年6月，恒大再次以4.5亿元摘得大王山近30万方住宅用地。至此，恒大与大王山紧密联系在一起。
而今，大王山片区正被多个文旅项目包围，譬如我们早有耳闻的华谊兄弟电影小镇、恒大童世界、湘江欢乐城等。截至目前，该片区仅长沙恒大文化旅游城一个项目开盘，均价为10900元/平。首开之时，恰逢长沙楼市长期处于“供不应求”阶段，听说现场十分火爆。之后，其开盘节奏十分紧凑，7-8月份都在积极售卖。但大王山片区整体以文旅地产为主，住宅市场表现不显眼。
曾号称“刚需天堂” 宜居性正遭遇质疑？
春看“春风又绿江南岸”，秋望“秋水共长天一色”，这是大家对于金星北的憧憬。2010年，也就是“十一五”规划的最后一年，年初，一个160平方公里的新城区——金星北的湘江新区顺势而出，万人瞩目。
据了解，湘江新区由规划区、核心区和起步区三部分组成。规划区包括高塘岭镇、星城镇、黄金镇和丁字镇，总面积278平方公里，建设用地117平方公里；核心区包括湘江以西、雷锋大道以东、沩水大桥以南、三汊矶大桥以北区域，面积63.5平方公里，建设用地36平方公里；起步区包括月亮岛区域和斑马湖区域，面积15平方公里，建设用地8平方公里。
这一新城区距离市政府仅有2.67公里，距离五一商圈仅9.85公里，与“中心”的距离近。在长沙新一版的城市规划中，金星北片区抢占先机，规划打造的月亮岛美猴王影视创意基地将提升整个区域旅游度假功能，湘江新区紧邻长沙市政府行政中心和高新技术开发区，路网设施逐步完善，高铁西站、地铁4号线拉近与主城区的距离。
曾经的“房价洼地”、“刚需天堂”的帽子正在被一一摘去，精装房大幅度提高片区房价，曾经遍地都是4字头，而今，部分精装房源均价突破9字头，这一块现也是维权事件高发区域。同时，随着众多房企在此扎根，大批刚需涌入，望城区目前面临诸多争议。之前片区大打“郊区化居住”的噱头，而现在片区楼盘密度非常大，宜居性远不如预期。有业内人士直接指出，目前金星北存在的三大问题。第一、谷山公园的利用还不够；第二、不能回避的是金星北的商业和设计有较大问题；第三、金星北的客群以刚需人群为主，城市的特色和服务规划欠缺。那么政府应该为年轻人提供一些特色的服务和配套，比如咖啡店、图书馆等等。有购房者直言，这里教育、医疗资源不饱和，缺乏大型商业综合体，居民的基本生活需求无法满足。
两大片区规划各有千秋，各有侧重，而房价相差一个“段位”。目前，长沙楼市正回归“买方市场”。据凤凰网房产观察，金星北多个项目受影响较大。在新一轮洗牌中，金星北扛不住，已开始降价，而大王山则以优惠力争数量有限的购房者。“银十”将至，它们将如何应对新的市场环境呢？
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