近日,广州市内四家国有银行同时表示,自2月1日起,广州居民购买首套普通住房,房贷利率最低按基准利率的1.1倍执行,二套房贷贷款利率不低于基准利率的1.15倍。业界分析,这是响应“房子不是用来炒,而是用来住的”的号召,抑制住房投资需求,是目前重要的政策取向。那么对于刚需和刚改来说,2018年是否适合入市呢?
房贷利率早已上涨长期去杠杆
2018年开年,银行房贷利率以上浮5%-20%为主流,国有银行上浮相对较少,股份制银行上浮偏多。根据融360的数据,2017年12月,全国首套房贷款平均利率为5.38%,环比上升0.37%,同比上升20.89%,接近基准利率上浮10%的水平。全国二套房贷款平均利率为5.73%,环比上升0.02个百分点。
去年3月份,广州首套房贷利率还可以打8.5折,而目前要上浮15%,在过去一年里房贷利率至少经历了“四连跳”。以贷款100万元、年限20年计算:按照等额本息的还款方式,利率八五折优惠时,每月需要还款6149.76元,20年间累计支付的利息总额约为47.59万元;按照利率上浮1.1倍计算,以同样的还款方式,每月需要还款6816.89元,累计支付的利息总额约为63.61万元。100万元房贷,总利息多出十几万元,每月要多还667.13元。
知名财经评论家、财经专栏作家叶檀表示,房贷利率其实早已上涨,不过是温水煮青蛙式的,长期去杠杆,将去掉投资市场不敏感群体。
“房价合理的话,刚需咬咬牙出手”
目前新贷款者的负担沉重了许多,不过地产经济学家邓浩志认为,目前国内基准利率水平是历史最低,所以综合计算房贷利率,和过去20年相比,现在仍属于偏低水平。对于首套房贷者,这个利息水平还没到不可接受的地步,所以,只要是刚需且房价合理,咬咬牙出手。
然而,对于二套房贷者而言,情况或有不同。二套利率上浮10%后年利息在5.4%,若要供30年,利息刚好和贷款总额,也就是说贷100万元30年,本息相加基本得200万元左右了;如果二套上浮40%,则年利率为6.8%左右,若要贷100万元30年,光利息就近135万元。而这就产生一个问题:房价上涨的速度得要覆盖到利息成本,否则连平本都做不到。
所以他建议自住型购房,首套的可贷款。改善+投资混合型购房,二套的,可贷款,且最好缩短贷款期限。
年后或有“以价换量”机会
此前早有传言2月房贷利率将上浮,不少先知先觉的人排队录入客户资料。不过,克而瑞数据显示,1月广州一手住宅的成交量并没有受到此影响而爆发,1月广州楼市成交不佳,很多买家仍然处于观望态度。
即将到来的2月,属于传统的楼市淡季,再加上受到春节放假的影响,预计成交环比会有所下降,推盘数量也会有所减少。综合2017年市场大背景,预计2018年2月供应量同比环比均会有所减少。2018年第一波推盘高潮预计要到3月份。
需求方面,2月是传统楼市淡季,再加上房贷利率有所上调,预计成交同比环比也会有所减少。但是随着春节假期的结束,2月下旬开发商推货速度或会加快,打响农历开年第一仗。对于开发商而言,受到传统楼市淡季的冲击,开年后或会“以价换量”,来个开门红。预计2018年2月,广州一手住宅房价或会小幅下降。
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