2017年是政策调控年。这一年,楼市剧情跌宕起伏。
先是,一二线城市纷纷响应按下调控键,房价普降,购房需求外溢至三四线城市;而后,约二十个城市开启“人才争夺战”,楼市买卖泛起波澜。2017年刚过,楼市剧情又来了个让人措手不及的大反转——兰州(楼盘)率先松绑限购,挑战政策红线。这同时激发了人们无穷无尽的想象力:我们是不是被套路了?2018年哪些城市还会出现反转?
楼市买卖,剧情处处有反转,陷入剧情的潜在购房者纷纷向自己发出了“买房还是不买房呢”灵魂般的拷问。
除了反转剧情给购房者带来的躁动不安,突然扔下的像“房地产税要来了”的不定时炸弹,也给手中持有多套房的人带来了些许恐慌,“卖还是不卖呢”也成了这群人的一道自问自答题。
房价降了vs买还是不买?
经过2016年9月底以及2017年全年严厉的楼市调控政策,多个热点城市的房价已低于此前同期价格水平。但是此轮调控的范围并未辐射至全国,因此全国楼市房价分化现象较为严重,一二线城市普降,而三四线城市房价反而继续上涨。
反映在终端成交市场上,一二线城市成交降温,三四线城市反而火热起来。
某企业集团CEO丁祖昱在“相信未来”2018丁祖昱评楼市发布会上表示,楼市市场格局2017年发生了特别大的变化,具体表现在,2016年一季度,一线城市成交面积占比为5.2%,二线城市成交占比34.7%,三四线城市成交占比为60.1%。而到了2017年9月份,一线城市成交占比2.4%,二线城市下降到30.9%,三四线城市却增加了。一线城市限购、限贷的收紧,以及拿地成本越来越高,以至于不少大房企也纷纷青睐三四线城市,加快拿地的节奏和布局。
一二线房价的稳控,对于终端潜在购房者来说,按理说是件好事,但是2017年10月份,记者曾走访京城各大中介了解到,徘徊在十字路口迟迟不肯出手的占了一大批人。按照中介人员的说法,大家都在观望希望抄个好底,房价越跌越盼着跌。房价涨的时候,大家买的倒挺欢实,因为越涨越怕涨,所以出手买房的速度也极快,这就是所谓的“买涨不买跌”的心理在作祟。
不过,最终让人望而却步放弃买房念头的很大原因是利率。有监测机构数据显示,2017年12月全国首套房贷款平均利率为5.38%,相当于基准利率1.098倍。同比2016年12月首套房贷款平均利率4.45%,上升20.89%。也就是说,去年全国首套房贷平均利率涨幅超两成。
按照业内人士的预测,2018年,从信贷方面来看,房贷利率的提升将是一个大概率事件。
回到买房人的身上,楼市买卖到底是否划算,往往在你精心算过一笔账后才发现自己“被套路”了。有人专门算过一笔账,按照2016年9折的房贷利率和2017年上浮20%的利率来算的话,虽然每平米房价下跌了1000多,但是贷款还款总数却多了70多万。一下子多出来的70万对很多家庭来说“难以承受”。但是也不乏真有人咬着牙买下来的,他们也并非不差钱,而是付出了相应代价。比如,重新换个缴纳公积金较多的单位,公积金加上商贷,月供刚刚好!
房地产税来了vs卖还是不卖?
曾经,手中有多套房,那是富人的象征,跟谁说起来都是一件提气的事儿。但在被众多情绪渲染过的2017年,手中持有多套房的人,脸上的表情也开始反转了。
尤其是,楼市还没有到达极端的谈虎色变的阶段,大咖们都已经开始劝大家卖掉手中多余的房子了。从著名经济学家金岩石的“未来三年之内,卖掉所有投资性房产,不问价格”,到福耀集团董事长曹德旺的“及早卖掉多余的房子,以后卖不掉也租不出去”,每一个声音都能在网络引发一阵骚动。
最终将“卖还是不卖”的问题推向极致的是“房地产税即将来了”。2017年11月、12月,房地产税连着两次被公开报道。12月份财政部部长肖捷提到的“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产”这句话,引起了极大关注。“全面落实税收法定原则”的时间表——力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成落实税收法定原则的改革任务,房地产税开征在即的紧迫性让人不由自主地“胡思乱想”。
而后,在各大发布会现场,这个话题也在房地产大佬们中间开始互怼。比如,丁祖昱预测房地产税2018年会落地,最有可能在四季度。
那么,再回到对于手中持有多套房的人来说,卖还是不卖呢?
记者曾采访过手中分别有两套房、三套房和五套房以上的人,结果是:暂时不会考虑出售,承受不住了再说。在他们看来,这是一个漫长的过程,时间还早。从2014年当初第一版房地产税在法工委到现在都没有返回,说明其中涉及的利益和法理非常复杂;而把房子租出去的人则认为,买得早成本早就收回来了,收房地产税的话顶多是少收一个月的租金而已,无伤大雅。
其实,不只是卖房的人会考虑到房地产税,手中已经拥有两套房的人在买第三套房时也很谨慎,因为考虑到将来对手持三套房的征收可能性最大。
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