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2017年楼市供应成交双双减少 改善需求支撑新房市场 ——凤凰房产长沙
当时间正式走近2018年,经历了过山车的2017年楼市交出了它的最终答卷。根据中原地产研究中心统计数据显示,2017年,北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签26960套,同比2016年下降45%,二手住宅网签总量为136237套,环比2016年全年下降50%,成交量双双出现腰斩。 -来自凤凰新闻客户端
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2017年楼市供应成交双双减少 改善需求支撑新房市场

北青网
2018-01-04 08:51

当时间正式走近2018年,经历了过山车的2017年楼市交出了它的最终答卷。根据中原地产研究中心统计数据显示,2017年,北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签26960套,同比2016年下降45%,二手住宅网签总量为136237套,环比2016年全年下降50%,成交量双双出现腰斩。成交规模大幅缩水的另一面,有60个住宅项目网签金额超过10亿元,其中有16个项目超过20亿,超过30亿的有6个,单盘最高签约额达53亿,继2013年和2016年后,北京再次出现销冠超过50亿的签约。市场总量减半,这些盘为何走出独立的行情?2018年的排行榜,是否还会延续这样的格局?

新房市场成交量创历史新低 成交金额同比减少近千亿

如果退回到一年前,2017年1月4日,谁也无法准确预测到2017年北京楼市会发生什么。

2017年,北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史纪录,一年内发布了近50次各种调控措施。经过连续6个多月的密集楼市调控,北京楼市经历了过山车般的变化,从年初市场的火热,到政策发布带来的停滞,再到市场对政策逐渐适应,进入平稳周期,楼市逐渐进入低谷徘徊。

在历史最严格的限价,限购,限签等政策影响下,北京新房和二手房成交全面陷入低迷,根据中原地产研究中心统计数据显示,2017年,北京市二手住宅成交136237套,同比下降50%;成交面积1230.82万平方米,同比下降51%。

新房市场方面,2017年北京合计住宅签约量只有26960套,这也是北京楼市网签以来的历史最低值,同比下调45%。从成交金额看,1777亿的住宅市场签约额也是最近三年的最低值,较2016年的2699亿元同比减少了近千亿元。

虽然成交量和成交金额双双大降,但全年住宅网签金额排行榜上,有60个住宅项目网签金额超过10亿元,其中有16个项目超过20亿,超过30亿的有6个,销售额最高的项目是中国玺,全年实现签约金额53亿元。这是在2013年和2016年后,北京再次出现单盘超过50亿的签约。

《广厦时代》查阅这份成交排行榜发现,位列前五名,签约金额超40亿的项目,无一例外都是大户型为主的中高端项目,其中四个项目都内含别墅产品,套均面积最小的亦庄金茂府项目,成交套均面积也达到了约160平方米。

除了这些年网签额超40亿元的项目外,年度网签额位列前二十的项目,几乎无一例外都是面向改善型购房人,大户型、别墅产品成为今年新房市场的主角。

供需双向作用推高改善盘成交 大户型社区成排行榜主角

定位准确、性价比高的项目今年最好卖,这几乎已成为了业内的共识。以位列排行榜前列的昌平某项目为例,开盘价格相较置业顾问蓄客时的预估价格低出不少,促成了购房人在开盘现场的快速决策。

购房人小麦正是这样一位,他购房的预算在1200万元左右,主要就是为了改善一下目前的居住条件,之前看房的时候置业顾问给他报的预算一直是6万多一平方米,按照这个价格,他只能购买一套上叠的户型。而且置业顾问告诉他,上叠户型会比较抢手,按照他排号的顺序,有可能会买不到。因此,他还特意托了不少人,想托关系订一套上叠。

不过在该项目开盘选房时,他发现,实际销售价格比他预期低了不少。他的预算已经足够可以购买一套中叠户型。他介绍,算上排卡费等费用,他购买这套房子总房款在1200万元左右。与开发商签订了两份合同,具体的房款分为两部分。地上部分是正常的住宅,合同面积180平方米左右,合同金额是1170万元左右,地下部分签的是仓储销售合同,合同面积80平方米左右,而实际使用面积则有180平方米,同时还有赠送的精装院子。这样算下来,1200万元买到了超过350平方米的使用面积,这个已经超出了他预期,于是当时就订房签了合同。

像小麦一样的购房人撑起了2018年的新房市场。链家研究院院长杨现领指出,房地产市场在由数量驱动向品质驱动转变,品质居住时代已经来临。而品质居住时代的主要购买力之一,就是城市中高收入家庭的改善需求,通过住房、地段、附属资源等方面提高居住质量。

有业内人士称,研究改善型购房人的居住需求,已经成为开发商的主要课题。如何解决他们家庭结构改变带来的空间需求,如何解决家庭物品不断增多后的收纳需求,如何满足同一空间三代同堂、适老适幼的细节设计等等,对于这些人群的生活方式、生活习惯,开发商现在可能比任何人都要了解。

不过,也有业内人士指出,改善需求市场潜力大只是今年排行榜以大户型、改善盘为主力的一方面原因。

亚豪机构市场总监郭毅表示,2017年市场新建商品房的成交,主要是来自于2015年和2016年出让的土地。而2015、2016年的土地市场整体是一个地王频出的状态,北京多个四环以内的地块,楼面地价都达到,甚至超过了五万元。由此来倒推这些地块未来的这种合理的房价成本,再叠加上开发成本和财务成本之后,那么合理的房价水平就应该是八到十万元,在这样的一个价格区间内。而对于这个价位上的产品,其实从开发商的角度上来讲,这个定价,那么他能倒推的这部分的客群,其实就是高端改善的客群。也正是这个原因,衍生出2017年市场以高价、大户型产品为主的供应结构。

[责任编辑:陈芬]

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