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2018楼市:调控一定有效 一二线城市房价已到顶 ——凤凰网房产长沙
原标题:2018楼市预判:房价跌幅会超出想象  2017年已过去,2018年正式开启,风云不定,总 -来自凤凰新闻客户端
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2018楼市:调控一定有效 一二线城市房价已到顶

2018-01-03 10:35

2017年已过去,2018年正式开启,风云不定,总是出人意料的中国楼市何去何从?今天樱桃大房子就斗胆预测一下,本轮房地产调控的影响,以及2018年市场走向。

1、调控一定有效

前天在粉丝群里,我说2018年的银行贷款会继续收紧。一个年轻的地产公司员工就出来喷我了,说我好奇怪,居然还相信调控能降房价,他认为ZF在土地出让上根本就没有真心想要降房价,否则应该让小产权房转正,加大市场的供给量。

为什么不相信?即使有的城市调控了房价暂时还没降,就能说明调控无效吗?

如果调控无效,今年北京、环京、天津的房价下跌是怎么回事?如果无效,厦门、苏州、合肥、深圳、上海、无锡等城市的盘整又是怎么来的?不要睁眼说瞎话。

从过去十年来看,虽然调控放松后,市场会反弹,但这并不代表之前的调控就是无效的啊!房产调控哪一次没有效了?你放眼当地城市看看,哪次调控之后,市场不会经历低迷调整期?只不过是市场冷却需要时间罢了,房子毕竟是不动产,买卖双方心理博弈会拉长成交周期,不可能像股市一样应声而落。

政府允许房价上涨,但是不会允许房地产市场以极其危险的方式继续前行,这要感谢日本的房地产泡沫破灭带来的前车之鉴,感谢美国08年次贷危机的教训,我们可以避免重蹈覆辙。

政府也确实不想房价大跌,因为政府调控的目的,就是在防止楼市崩盘出现大跌,假如不调控,任由市场暴涨,最后的结果一定是泡沫破裂暴跌收场。因为市场会失灵,人会失去理智,在造成系统性灾难结果之前,必须通过行政手段,打击非理性炒作。

既然你承认中国的房地产市场不是完全的自由市场,是带有计划经济色彩的,政府可以控盘,想让房价涨就放水涨,想要房价不涨就收水,那你为什么不相信调控会有效?

有的人说,政府不想房价大跌,没错,但是不是就代表房价不会下跌呢?当然不是,理想和现实总是有差距的。我们从2017年北京、环京市场就可以看出,尤其是环京,燕郊房价已经下跌了30%以上,不知道这个幅度在大家的概念中算不算大跌?

燕郊的下跌是什么导致的?很明显,是由调控引爆的,因为限购3年,限住了北京的需求去燕郊买房,市场突然没了接盘侠,很多炒房的,本来是想短炒一把走人,没想到突然套不了现了,但预备的月供资金不足,怎么办?那就只好降价抛了。但本质上,还是因为市场过度上涨了,一年时间,涨3倍,涨到三四万,买不起北京,连燕郊也买不起,那就不如回老家省会了,如果不是投资投机,光靠刚需,是支撑不起这么高的价格。

很多人认为,房价下跌30%以上,地方财政受不了,经济要下滑,政府必然放松调控。

请问燕郊现在放松了没?请问温州,海南前几年房价腰斩时,地方调控放松了没?

房价下跌消灭泡沫,消灭货币,将钱赶到实体经济去,正是中国当局追求从高增长,向高质量转变的必经之路,例如最近,中央对海南过度发展房地产已经是痛心疾首,公开严厉批评,海南省委书记已经表态,要全面取消对各市县的GDP考核任务,也就意味着给地方吃了定心丸,不需要靠房地产投资来拉动GDP了。

2、房价跌幅会超出想象

这一次的房价涨幅,超出了任何人的想象,同样的,这一次的调控期一定比你想象的要长!房价下跌的幅度一定比你想象的要大!

理由如下:

1、调控不会那么快放松,落实房住不炒的中央指导精神,就意味着限购限贷,或许会成为长效机制之一,比如一线城市的限购,从2010年以来就没有取消过,在这一次调控中反而更严了。限价,2018年放松的可能性很小,由限价引起的新房价格下降已经在发生了,二手房的价差支撑不了多久。

2、这一轮房价上涨幅度过大,早就透支了市场需求,这么高的价格,能接的起盘的真的不多了,该买的都买了,剩下的要么是换房的,要么是资金实力不足的刚需,需要时间积累首付款。

3、货币宽松导致了房价暴涨,现在开启了货币中性偏紧的周期,房贷利率继续上调是大概率,增加购房成本,会加剧买方观望,房企融资成本加大,回款压力也会增加。

4、市场的供需会逐渐由去完库存时的供不应求,到调控一段时候后逐渐达到供需平衡,再到需求萎缩,观望,而开发商补完库存后,向供过于求转变,供给过剩时,房价一定会跌。

目前,从需求端来说,限购限贷,限制的都是市场的需求,限价,限制的是房价的非理性上涨,限卖,限制的是市场的流动性,房子买了不让你卖,你还如何把升值部分套现出来,一套换成两套?

从供给端来说,加大租赁房供给,加大共有产权房供给,加大商品房的供给,形成市场有效供给,在一年半到两年后,也需要时间。

其实中国楼市并不需要那么多阴谋论,如果想把握短周期,就跟着政府的明示走,就像07年加息,调控楼市一样,卖房——08年救市——09年买房——2010年调控卖房——2014年调控放松买房——2017年调控收紧,卖房。

只要你把握了这些信号,是不是节奏都会踩的很准?当然,需要说明的是,每个城市的涨跌节奏不同,调控政策也不同,买卖时机得根据当地城市的政策判断,所以具体下跌的时间,每个城市也是不同的。

就目前来说,调控以后全国市场并未出现明显的恐慌性抛盘现象,据链家研究院数据显示,2017年链家经纪人所接触的业主普遍是换房需求,高达9 成的经纪人接触的业主是因换房而挂牌。

业主降价的主要原因也是由于换房,除长沙、沈阳和佛山外,全国及其他各城市均有60% 以上的经纪人接触到的业主主要是由于换房而做出价格让步。

厦门、成都、武汉、长沙、沈阳和佛山有近20% 的业主,是因急于变现而选择降价的投资客。全国来看,投资变现卖房的比重不高。

因为大家对中国楼市还是充满了信心,认为房价不会跌,因此也不急于套现,还有的人是考虑到就算套现了,钱也不知道拿来干嘛,担心贬值,也担心卖了没有资格再买回来。

但投资客的盲目自信,会错过最佳的抛售时机。

3、2018年预判

上面1、2针对的是本轮楼市调控周期而言,周期预计至少3到5年时间。下面说下我对2018年的预判。

我的老公众号樱桃小房子是2月底创立的,3月份作出的一个大预测是一二线城市房价已到阶段性顶部,不建议再投资,2017开始轮到未大涨的二线和三四线城市上涨。

回头来看,2017年3月份之后,一线和热点二线城市房价确实陆续到了顶部,北京、厦门、苏州、合肥、深圳、上海、无锡、天津等城市都进入到了调整期。而弱二线和三四线开启了暴涨,但也出现了一些误判,比如武汉、杭州这一年里仍然继续坚挺。

展望2018年的房地产走势,不管对错,我的新公众号樱桃大房子今天也大胆的做一个预测,明年再来验证。

第一、市场层面

1、一线城市

北京成交量预计会有所反弹,成交价不排除局部好地段有所反弹,整体而言较稳。上海跟北京相似。

深圳,取消阴阳合同是今年早晚的事,二手房买卖要么少贷款,要么多交税,会打击成交,在此政策出台之前,市场成交量会反弹,维持在5000套之上,成交价稳定,很难再反弹,降价有没有可能,能降多少?对这个问题,我现在也比较迷糊,如果按照我以往的分析,深圳杠杆高,信贷持续收紧一定会有累积的影响,但现在出现了一个新的现象,由于深圳落户门槛很低,有些外来资金在套现二三线城市的房子,将资金挪到深圳买房,外来资金有多大实力,对市场有多大的支撑作用,我现在也不好评估,需要继续观察。

广州,是一线中最晚涨的一个,也会是最晚调整的,今年二手房市场会开始横盘,新房限价明显的好卖,价格没有优势的楼盘市场去化率会降低,成交量会下降。

一线城市房价确实已经非常高了,但由于一线城市的资源最集中,人口流入速度最快,除了北京在人为驱赶人口,长期来看,房价继续上涨是共识,因此,不排除这一轮二三四线大涨后,那些在二三四线有房子的人会套现,原本在一线工作但买不起房子的人,因为套现了上百万资金又具备了买一线房子的实力,带来了新的需求,这就好比股市中的优质蓝筹股,股灾之后,会重新走出一轮行情一样,而那些借助牛市东风的股,靠讲故事的股票,会步入漫漫熊途。

当然,这只是我目前的一种思考,市场会怎么走谁也不知道,毕竟影响房价的很多因素是不可预知的,所以结果往往会超出人的想象,需要继续观察了解。

2、强二线热点城市

厦门、苏州、合肥、无锡、天津、济南、郑州市场成交量会继续下降,市场较为冷清,新房继续限价,二手房也会开始降价,成都、武汉、杭州、青岛停涨,进入横盘期。

3、弱二线,三四线城市

大部分是比较弱的省会城市,以及一线和强二线周边的城市,属于2017年大涨接力的地方,今年的上涨动力也会逐渐疲软,顶部已经到来,适合高位套现。错过今年,三四线城市将步入漫长的调整期,至少五年以上。

4、四五线城市

属于2015-2017年调控放松以来还没涨的,或者涨幅不大的地方,比如中西部的地级市,县级市,今年会轮到这些地方大涨,也是最后去库存的根据地。

整体而言,已经调控的城市,除了环京地区由于限购太严厉,这种纯靠外来人投机炒作的市场已开始大降价,其他限购不严的周边城市群还看不到大幅跌价的现象。市场会出现温水煮青蛙式的调整,冬天未到,这个秋天会比较漫长,真正迎来下跌还需要等时间。

第二、政策层面

已经出台调控政策的城市,不管几线,今年都不可能放松调控,因为稳房价的任务仍然较重。

还没有调控的,但房价也暴涨,库存也去完的城市,哪怕是四五线小城市,也会调控,但无非都是那几个常规的措施,政策面上,不会有石破天惊的创新举措。

房产税任重而道远,即使在两会上提交人大立法,在细节的制定上也需要个很长的过程,今年不用考虑这个因素对房价的影响。

本文来自凤凰号,仅代表凤凰号自媒体观点。 [责任编辑:徐丹(PO221)]

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