租售同权
在十九大“房住不炒”的战略部署中,“租购并举”是核心举措,支撑租售并举的重大政策调整则是“租售同权”。如果租售同权能够有效落地,将深刻改变我国住房市场供求结构,推动我国房地产市场的转型升级,为“住有所居”奠定坚实的制度基础。
7月17日,广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,首次明确了“租售同权”的概念。租售同权与租购并举相辅相成。
“租售同权”涉及的是需求端改革,目的是保障租赁者与购房者享有同等的权利。过去较长时期内,我国在住房市场上更多地注重供给端的调控,包括限购、限贷、限卖等。随着城镇化进程推进,越来越多的居民进入城市,住房供给压力不断加大,由此形成了住房价格上涨预期的土壤,强化了房地产的金融属性和投机属性,导致某些地方陷入“越调越涨,再涨再调”的困境。
短评:加快租售同权发挥更加积极的效力,还需要进一步加大基本公共服务供给,使义务教育、基本医疗等能够满足包括购房居民与租房居民在内的所有居民的需求。基本公共服务供给有了保障,才能不断满足人民日益增长的美好生活需要。
长租公寓
今年以来,在政策红利和旺盛的市场需求下,以长租公寓为代表的租房市场热度持续攀升。目前,国内长租公寓正进入新加速阶段,各路资本积极涌入这一年轻的行业。
多个省份积极出台政策,为租购并举的住房制度培育“土壤”。北京、杭州等热点城市要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁住房;广东、河北、四川等省开展房地产投资信托资金(REITs)试点,允许商改住,鼓励个人出租住房且有配套减税政策;金融通道不断打通,在“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批后不久,“保利租赁住房REITs”获得了上海证券交易所审议通过,这是国内首单央企租赁住房REITs。银行等金融机构的介入也为长租公寓的发展形成“助攻”。
在多项利好政策的推动下,碧桂园、万科、龙湖等一众房企已经进军长租公寓市场。机构数据显示,全国TOP30的房企已有三成涉足长租公寓。
短评:从国家到地方,政府不断推出各类鼓励租赁市场发展的政策,为租购并举的住房制度培育“土壤”,购房市场密集调控,租赁市场东风劲吹。企业方面,房企正遭遇市场调控、融资渠道收紧、拿地成本升高等困境,转型在即,长租公寓为房企打开了另一扇大门。
摇号买房
自全国掀起楼市调控风潮以来,房价疯涨的势头已经被控制住,投机投资购房者已经退场,刚需开始释放。然而调控政策延伸出来了一个有趣现象,这个现象叫“摇号买房”。
今年5月4日,上海市住建委下发通知,明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售。5月13日南京紧跟上海步伐成为第二个出台摇号政策的城市。10月27日,长沙市住建委印发《长沙市限购区域内新建商品住房销售摇号具体操作程序》。11月16日,成都市城乡房产管理局与成都市司法局发布通知。《通知》要求,全市新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。
在项目“供不应求”的情况下,当登记意向购房客户大大超过销售房源时,政府规定开发商必须采用“摇号”的方式进行销售。业内人士认为,这样能够缓解房源供应不平衡现象,一定程度上可以控制供需关系矛盾恶化。
短评:摇号是针对目前价格过高和开发商一些行为进行的一个调整,是推进长久性机制的一个环节,摇号最为公平,且效率较高,预计还会有其他城市陆续跟进。在相当长一段时间内,摇号买房很可能成为一些城市的常态。
房企转型
今年十九大报告中提到,房地产要多渠道保障。从国家政策层面分析,这对房地产市场来说一个新的转折点和变化。
房地产行业正在进行跨越时代的变化,从以前"资源至上"的时代,变成现在"能力为王"的时代。万达集团是对政策作出最快转型的企业之一,王健林在2017年8月12日宣布:“万达彻底告别了房地产,从此大步走上轻资产之路”,这是一个转型;12月8日 郁亮在夜宴中提出:“万科作为发展商的时代已经结束,正从标准的房地产开发商转变为城市配套服务商”,这也是一个转型。
“轻资产”模式的物业管理领域也正成为众多房企新一轮的发力点。潘石屹频繁现身多地城市,为旗下共享办公品牌SOHO 3Q未来在各地落户提前奔走站台。SOHO 3Q是SOHO中国由重资产向轻资产模式转型、拥抱移动互联网时代的新产品。同时,随着万达城、恒 大文化旅游城、鲁能山海天等一批大型、综合文旅项目的开工、落地,文旅地产成为行业热点开发的项目类型。
短评:随着调控影响的不断深入以及长效机制的逐步建立,房地产行业发展已经逐步转向稳定期,目前行业同质化竞争激烈,从拿地-开发-销售-拿地这种单一的模式已经不适合,企业发展到一定规模,瓶颈凸显,只有通过差异化才能在激烈竞争中胜出,这也是促成多数房企选择多元化发展的原因。