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楼市降温成定局？投机客：早抛几个月能多赚几百万

楼市降温成定局 投机客：早抛几个月能多赚几百万      

上海市民李健（化名）最近有些后悔，一个多月前在浦东买的一套100多平方米房子，如今总价已缩水10%。同样后悔的，还有长期浸淫楼市的投机客张斌（化名），“如果早几个月抛，一套能多赚几百万。”如今，他的一套200平方米的房子报价已砸穿横盘大半年的小区二手房均价，但问津者依旧寥寥。

在调控基调指引下，北京、上海、深圳、南京、厦门等热点城市的二手房价都进入平稳甚至小幅下跌的通道。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中央政治局会议定调明年“加快住房制度改革和长效机制建设”，意味着租赁市场的发展将受到重视。同时，对于住房开发和销售等方面或有新调整，类似预售制度、房地产金融制度等。业内人士普遍预计，2018年长效机制相关制度建设会加快推进，尤其是住房财税政策等。

高房价被摁住    

买房人都会发现，同一个楼盘，今年买的价格和去年9月份楼市调控后的价格几乎差不多，这让一些投资客看涨的希望落空。“没涨就是跌。”张斌说，以前买进一手房后，价格是逐年上涨，如今调控不断加码，投机空间变得非常小。

张斌告诉记者，今年他只投资了2套住房，而且只买一二手房之间价格每平方米倒挂上万元的新房，“差价相当于保护垫，主要是防范下跌风险。”

在严格的限价措施下，高房价已被牢牢摁住。国家统计局公布的数据显示，今年10月份，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落，二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续11个月回落。70个大中城市中，二手房价格环比下跌的城市，由9月份的13个增加到10月份的20个，包括北京、厦门、广州和合肥等热点城市，其中北京、海口环比跌幅最大，达到了0.5%。

限价改变了购房者的预期，楼市正逐步降温。今年四季度，热点城市开盘即日光的现象越来越少，有些楼盘开始推出各种购房优惠。以南京为例，上周共有11盘加推1939套住房，结果仅4盘售罄。

经济学家马光远认为，2018年将是本轮房地产市场最为困难的一年，从市场的基本面和周期看，经历2016年一二线、2017年三四五线的梯次上涨之后，需求基本释放，市场供求关系基本平衡，上涨的动力逐渐衰竭。

业内人士表示，房地产调控最大的目的是回归房子居住的属性，打击投资炒房行为，挤出楼市水分，最终帮助刚需解决居住问题。今年的楼市调控已达到了一定的冷却市场的目标，限价、限购等非市场化措施可能会慢慢撤出，取而代之的将是“长效机制”。

高杠杆被降低    

买房放杠杆是楼市中的普遍现象，一些投资客靠着极高的杠杆赚得盆满钵满，但进入四季度后，想用高杠杆买房已越来越难。

一二线城市纷纷上调房贷门槛，不但借钱困难、借钱更少，未来的利息还更高。融360《11月份中国房贷市场报告》数据显示，在全国35个城市533家银行中，有86家银行首套房贷款利率上升，占比16.13%；有388家银行首套房贷款利率与上月持平，占比72.79%。共有56家银行分（支）行因额度等原因暂停受理首套房贷业务，较上月新增14家。

以南京为例，河西10家楼盘同时将首付款提至八成，最高首付金额达840万元，大部分在230万元到600万元之间。位于禄口的朗诗青春街区，除将首付提至五成外，还要求购房者30天内银行必须下款，如无法下款将没收10万元定金另行出售。位于城北的保利朗诗蔚蓝，贷款条件同样十分苛刻：征信报告上显示有消费类贷款，无论结清未结清均无法办理贷款；有信用逾期一次以上也无法贷款；首套房利率上浮15%，二套房上浮20%等。

有机构总结了最近一些楼盘在贷款方面的几个共同点：两个自然人合伙买房的不批贷款，共同还款人只接受夫妻或父母，大学生未必能贷款，征信报告上显示有消费类贷款的、有信用逾期的未必能贷款，个体户办理贷款需要提供营业执照，首付可能会提高，银行统一贷款利率上浮15% ……所有这些限制都指向去杠杆。

除了降杠杆，还围绕限贷进行联网认定首房，认房又认贷，上海甚至还进行全国性联网认定首套房，这使楼市炒作明显降温。

住房租赁放量    

当住房租赁刚提出之时，不少人还持观望态度，如今，这一市场正在悄悄兴起。

11月24日，南京约100套租赁房源同时在南京网上房地产网站、“我的南京”手机APP和“南京房产微政务”微信公众号的房屋租赁频道挂牌。几天时间，手机端“房屋租赁”、“租赁备案”两频道访问量近20万。为降低租赁门槛，南京市规定，若租客在芝麻信用等信用体系中的个人信用达到一定分值，可以零押金入住。此外，南京市还将陆续批量挂牌7000间公寓式房屋房源。

据统计，自今年7月份住房和城乡建设部等九部门下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来，首批12个试点城市中已有北京、成都、杭州、广州、武汉、南京、佛山等城市正式推出住房租赁交易服务平台，合肥、厦门、沈阳也给出了住房租赁平台的搭建时间表。

此外，北京市在2017年至2021年住宅用地供应计划中，提出要供应租赁住房50万套。上海“十三五”期间，租赁住房供应约70万套，占新增市场化住房总套数的比例超过60%。杭州则提出，未来三年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。

非试点城市也在积极推进住房租赁市场发展。比如，山东近日宣布，全省17市住房租赁综合服务平台建设正在同步建设中，不久将上线。据不完全统计，全国已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施，开始搭建统一的住房租赁平台，并加速租赁土地供应。

业内人士认为，租赁房源挂牌政府平台，对租房群体而言，解决了租房人群最头疼的房源虚假、租期不稳等问题，有利于住房租赁市场的发展。

严跃进表示，中央政治局会议提到了要加快住房制度改革，应该理解为第二次房改或开启。过去的房改是福利分房制度到商品房住房制度的变革，现在提出房改，意味着租赁市场的发展会受到重视，同时对于住房开发和销售等方面或有新调整。（ 本文来源：上海证券报·中国证券网）

炒房客这一年：资产缩水近四成 炒房炒成了房东

“要是早点出手就好了，完全没想到这一轮调控会这么严……”

现年32岁的刘鸿(化名)五年前来到北京，他在赚到第一桶金后便开始投资楼市，近几年北京及周边楼市的暴涨也让刘鸿尝到了身价暴涨的滋味。

去年下半年，刘鸿更是不惜辞去咨询公司的工作，开始了“专职炒房”。

只是，在这一轮楼市的严厉调控下，刘鸿非但没有在楼市里捞到金，反而把自己和家人的资金都套在其中。据他粗略估算，目前自己的资产相较2017年年初已经缩水近四成。

资料图

辞职专心炒房

“我当时是这么想的，我一个月工资加起来不过税后不到2万，按照北京和周边楼市的暴涨速度，我投入1000万炒房一年赚个两三百万应该不算多。”刘鸿说，尽管当时家人和朋友均极力劝阻他，他仍然一意孤行，坚决辞职。

从去年下半年开始，刘鸿陆陆续续购入数套北京周边三县(三河市、大厂回族自治县以及香河县)的房产，而其中又以三河市燕郊镇的房产居多。

“燕郊离北京近，开车到国贸也就30多分钟。你想想，以国贸为中心，30公里为半径画个圈，燕郊的房价算不算是价格洼地了？” 在这样的投资逻辑支撑下，刘鸿赶在廊坊市的限购政策出来前，借用家人的户口本取得在燕郊的购房资格，在燕郊多个小区购入6套二手房。

“算下来，基本上均价在2万5一平左右。大部分钱是我自己和父母的积蓄，有一部分是从亲戚朋友那借的钱。当然也从银行贷款了，加起来每个月要还银行贷款将近2万块。”

让刘鸿记忆犹新的是，当时在购入燕郊某小区的一套一居室后，每隔几天中介都会告诉他，房价又涨了500元。在短短两个月内，那套一居室的价格就从168万元涨到了198万元。

“那时候感觉大家都很疯狂，我也很疯狂。两个月单这一套房就赚了30万，这是我以前一年的收入啊！”刘鸿说，当时他认为辞职是他做的最正确的决定，家里人也不再说他不务正业，不少远房亲戚知道后还主动把户口本身份证送过来，希望刘鸿也“拉他们一把”。

遭遇最严调控  

刘鸿现在还记得，3月初的一天，他用计算器计算了一下自己的“身价”，按当时现价计算，刘鸿和家人名下的房产总计价值约1500万元。“这还不到一年时间，我感觉自己就升值了500万，当时有点飘飘然了。”

不过，让刘鸿始料未及的是，在这之后不久，一场席卷全国各地的楼市调控便开始了。

3月21日，廊坊区域出台了限购政策：对非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%。

“以往也不是没碰到过调控，但是调控完以后，房价又会报复性的反弹，所以刚开始我也没太当回事。” 刘鸿说。

6月6日，三河市再次加码：对于非本地户籍居民家庭而言，能提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房。

“这时我有点慌了，开始去找中介。中介还一直安慰我，没事，都是媒体在炒作，过段时间会好起来的。”

刘鸿也和其他的炒房客交流了一番，发现有好几个人都开始“割肉出局”。

“有好几个人因为还不起贷款，只好低价卖掉手中的两三套房来还贷款。”刘鸿告诉中新经纬客户端，虽然他现在还在硬撑着，但近期也一直在琢磨着是不是应该低价出手几套来缓解自己的资金压力。

从链家网上查询到，之前刘鸿所述一居室所在小区目前单价约为1.7万元一平方米，相较高点回落近40%。

据刘鸿自己估算，自己和家人目前名下的房产价值约为900万元左右，相较三月初缩水近4成。“要是早点出手就好了，完全没想到这一轮调控会这么严……”

“我现在没有工作，每个月的贷款基本上都靠爸妈在还，他们也马上退休了。”刘鸿说，他现在唯一庆幸的是，没有像有些炒房客那样，动辄加好几倍的杠杆，虽然现在市场冷清，也不至于资金链太过紧张。

“今年就这样了吧，”刘鸿长长地叹了一口气，“年后还是准备去找个工作。房子先租出去，现在还暂时舍不得割肉，就当一阵时间房东吧！”

不过，据计算，以上述一居室为例，刘鸿购入总价为168万元，而目前房租为800元一月，不计通货膨胀的因素，假定房租每年以10%的速度上涨，刘鸿的这一投资需要约30年才能收回。(中新经纬APP）

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