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超人老了！李嘉诚348亿港元兜售物业传闻

在内地已坐实“撤资”的超人李嘉诚，在香港市场亦有调整意愿。继去年初进行世纪重组并迁册之后，市场近日又传出长实地产兜售香港写字楼传闻。

8月23日，中国工商银行旗下工银亚洲就其以348亿港元洽购长实地产中环中心的市场传闻作出澄清，称该行过去未曾参与洽购中环中心，亦没有买入有关物业。

虽然工商银行澄清了买方身份，但李嘉诚旗下长实地产中环中心出售传闻至今已发酵一个多月。今年7月份中环中心首次流出获200亿港元洽购的传闻，不过当时长实地产执行董事赵国雄曾表示，大厦每年都经常有人问价，申明“现时并无计划出售”。

及至8月22日，港媒援引市场消息称，中环中心75%权益再度获财团洽购，且洽购价由最初传出的200亿港元上升至最新的348亿港元，升幅达74%。

而对于此次该大厦获超300亿港元洽购的传闻，一接近长实的消息人士指出，300亿港元的洽购价，长实不会考虑。

对此前后两次洽购传闻的回应，可以窥见当中的一些端倪，中环中心显然待价而沽。

令人唏嘘的是，见证过香港地产昔日光辉岁月的超人也不惜兜售手中珍宝。从某种对比角度来看，如今的香港已告别了往日高速发展的地产荣光。

中环中心出售传闻

坐落在香港核心地段的中环中心，无疑是难得的港岛标志性稀缺物业。据观点地产新媒体了解，中环中心是香港排行第四高的摩天大楼，楼高346米，地上共73层，于1998年落成。

项目位于中西区的皇后大道，大约于香港地铁港岛的上环站与中环站之间，是土地发展公司上环重建项目，可尽览海景，是香港中环著名的地标性建筑。

目前，中环中心由长实地产持有75%产权，占地面积达10万平方呎，提供甲级商用楼面面积逾140万平方呎，其体量在香港众多核心商业区内排名前列。

优越地段加上庞大体量，造就了中环中心不菲的价格。市场分析指出，中环中心若以高达348亿港元出售，将成为香港历来最大金额的商厦成交，按楼面面积约120万平方呎计算，平均呎价将约达2.8万港元。

至于李嘉诚为何有传闻中出售的考量，香港市场分析人士向观点地产新媒体指出，从投资回报率的角度来看，目前香港写字楼物业估值到达了一个高位，企业现在出售可以实现高位套现，再把资金投向其他回报率更高的项目。

事实上，自去年以来，香港就开始出现多宗金额庞大的写字楼交易，其中包括中国人寿花费58.5亿元买下位于红磡的“One HarbourGate”大厦，恒大地产花费125亿元买入美国万通大厦，以及中国光大集团作价84.23亿收购湾仔大新金融中心。

而对于内地接盘侠来说，收购香港写字楼一方面是稳定的投资回报，另一方面则是开拓海外市场的需要。“选择海外发展，把总部（或海外总部）放在作为国际金融中心的香港似乎成了中资企业不二的选择。”

从投资回报角度看，香港核心地段写字楼的租金仍在上涨。戴德梁行在此前发布的报告中继续看好租金上涨的中环区域写字楼。中资企业对中环区域写字楼的强劲租赁需求，会继续支持该区域租金的上涨。

国际房地产咨询公司4月份发表的研究报告显示，在全球写字楼租赁市场中，香港租金位列第一，每平方英尺平均租金超过260美元，纽约紧随其后。

数据显示，目前中环及金钟甲级写字楼的有效租金大约为110港元每平方英尺每月（即约31元每平方米每天）。有市场消息指出，中环中心每月的租金收入就接近7300万港元（约合6306.69万元人民币）。

香港地产逝去荣光

作为香港、乃至华人世界最具代表性的商业巨子，“李超人”几乎每一个动向和言论都能牵动市场的神经，甚至李嘉诚每一次出席的中期业绩会、全年业绩会以及周年股东会，都可谓全港盛事。

纵观李嘉诚的地产发家史，可以发现与香港的地产业发展密切相连，历经了每一次潮起潮落，房地产亦是他成功的奠基石。

1965年2月，香港发生金融危机，银行信用一泻千里，人人自危，为自保，很多投资者疯狂抛售房产，香港房产也一落千丈，房产公司纷纷破产。紧接着，内地“文革”波及香港，造成1967年社会动荡，推波助澜下香港房地产进入低迷期。

而精明的李嘉诚此刻选择加码投资，在他看来，萧条只是暂时的，香港房地产终会出现反弹。所以，在别人低价抛出时，他不失时机地接盘，获取了大量地皮和旧楼。

不到三年后，香港经济回暖，房地产随之走出低潮，李嘉诚低价收购的房产身价倍增，此时的超人一举奠定了其在香港经济与地产行业的领袖地位与角色。

但如今的香港房地产市道却难言乐观。数据显示，香港住宅楼价于2015年9月创高峰之后，就处于不断的下跌市况之中。

据香港特区政府差饷物业估价署公布的统计数据显示：4月香港住宅楼价指数报273.1点，回升0.7%。这是香港住宅楼价连跌六个月之后首度回升。

国际研究机构莱坊国际的数据也显示，到2016年中，香港一般住宅和豪宅楼价与去年9月楼价顶峰比较将分别下跌11%和7%；而大部分市场机构预测今年香港住宅价格将继续下跌5%-10%。

现在，尽管香港金管局表示，近期香港的房地产市场情绪转趋稳定，自3月中旬起，成交量上升，楼价同样出现回稳迹象，但市场并未明朗化。毕竟3月成交环比虽回升，但同比还是大跌46.3%。

事实上，超人李嘉诚对香港市场发展前景的判断从2012年已初露端倪。公开资料显示，在香港，2012年11月后迄今，长江实业不再拍得地块。此外，还于2013年11月以58.5亿港元出售位于香港新界的嘉湖银座购物中心。

显然，无论是房地产行业还是整体经济，告别高速增长的香港已经不符合李嘉诚的胃口，而李嘉诚的“新宠”则是具有经济复苏苗头的欧洲市场。

根据此前公开报道，在去年旗下企业世纪重组前，李嘉诚家族已变相减持了其名下地产业务13.27%的股权，涉及金额约1868亿港元；资金的主要投向是欧洲地区（占比高达96.75%）。

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