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测评|被工业园区包围 配套不足 长沙这个盘靠卖毛坯能火吗

此前，凤凰网房产曾就长沙多个项目“毛改精”入市进行了报道。就今年“毛改精”项目的去化情况来看，长沙购房者对于精装修产品认可度不高，对精装修质量仍抱有“不信任”的态度。因此，有不少购房者仍偏向于购买毛坯房。

今天要跟大家分享的就是一个将以毛坯形式出售的纯新盘，它就是汉唐世家。

2020年6月2日，大汉和大唐联手拿下了[2020]长沙市038号商住地，成交价格163452万元，成交楼面价3300元/平，溢价率10%，该宗地的住宅（毛坯）销售均价不超过9200元/平。这块地就是现在的汉唐世家。

一、深度分析

1、配套★★☆☆☆

汉唐世家位于金洲大道与雷高路交汇处，属于麓谷新区，由大唐和湖南本土房企大汉两家开发商联手打造。项目总建面约61万方，分为三个地块开发，规划有高层、小高层、复式住宅以及商业等业态。

1)交通：项目周边的地铁线路仍处在规划当中，距离最近的是地铁2号西线延线二期金州大道站，该条线路目前正处于可行性研究阶段，计划今年开工建设。自驾的话，走金州大道转桐梓坡路可前往滨江新城，雷高路连接起高铁西城和梅溪湖二期。

2)商业：项目自带约10万方商业，将打造成为集休闲、娱乐等于一体的商业综合体，未来可解决业主日常生活需求。另外，与项目相隔不远的阳光城溪山悦，也规划有5万方体量的商业，再远一点的话，可开车前往步步高梅溪新天地。只不过等这些商业体发展起来，还是需要一定时间，就目前而言，片区内的商业配套并不成熟。

3)医院：周边分布着宁儿妇产医院、中信湘雅医院、长沙妇幼保健院（规划中）等医院，项目南面就是主打医疗康养的梅溪湖二期。总的来说，目前片区内缺乏大型综合医疗设施，看病需要自驾前往周边的医院。

4)教育：项目自建幼儿园，北侧规划有一所小学，西侧规划一所长郡麓谷中学，东侧为雷锋学校。其中，规划中的长郡麓谷中学计划为48个班，预计今年启动建设，小学具体落地时间未知，雷锋学校为一所湖南省示范性高中。另外，周边还有第一师范高新二小、师大附中高新实验中学、雅礼麓谷中学等学校，具体学校划分以教育局公示为准。

2、宜居★★☆☆☆

项目的容积率为2.0，绿化率40.52%，从小区的宜居指标来看，整体居住舒适度还是可以的。小区的园林景观以新中式为主，规划有夜光环形跑道、羽毛球场地、篮球场、开放广场等休闲娱乐设施。从规划来看算是比较常规的配置，就看后期交房后呈现出来的效果如何了。另外，虽然项目将雷锋文化主题公园作为一个宣传点，不过小编用地图测了一下距离，直线距离大约2公里左右，日后想要步行去公园散步什么的，根本不方便，只能骑个车过去。

从整个片区来讲，项目所处的雷锋镇，目前仍是一派小镇模样，不仅配套有待提升，周边主要为以机械制造、医药产业为主的工业园区，相比尖山湖的软件园来说，不仅没有那么高端，也会影响居住舒适度。试想一下，一出小区大门，旁边围绕着的大都是工业园区，你大概不会觉得有多宜居吧？

3、户型 ★★★☆☆

项目产品面积段为建面约98-135㎡，可满足刚需及刚改需求，此处先带大家看一下114㎡C1户型及125㎡B2户型。

1）114㎡C1户型：三室两厅三卫

房型较为方正的三房户型，三开间朝南，并且带南北双向阳台，利于室内通风采光；户内花园计一半面积，可提高实际得房率，项目首批房源为毛坯出售，后期如果要把户内花园围进来，做成一间卧室，也还算方便。

2）125㎡B2户型：三室两厅一卫

这个户型为复式结构，客厅及南向卧室上方是挑空的，项目对外的说法是可以自行改造，实际可得“5房2厅2卫”，听起来是不是挺心动的？来看下户型图，同样是带了南北双阳台，增加室内通透性；按照这个改造后的示意图，可得两间套房。

4、性价比 ★★★☆☆

汉唐世家住宅毛坯限价9200元/㎡，据悉首开将直接卖毛坯，对于刚需来说，首付压力减轻不少。项目在产品设计上着重强调实际得房率，产品的面积段也偏小，并且还抛弃精装修，直接毛坯出售，看来是想以此来拉拢刚需客户。

目前，汉唐世家周边的在售项目主要有阳光城溪山悦、中梁云麓传奇。阳光城溪山悦目前在售非毛坯住宅，均价11000元/㎡，汉唐世家如果卖毛坯，在价格上会比阳光城更有优势，不过阳光城在园林规划上要更有亮点，小区内自带8000㎡内湖，并且规划自建师大附小，在产品的打磨上比较用心。

中梁云麓传奇住宅毛坯限价8800元/㎡，非毛坯住宅均价9400元/㎡，与汉唐世家的毛坯限价仅相差200元/㎡，价格优势明显，就产品线来说，中梁云麓传奇的舒适度也不差，两个项目在宜居性上来讲，区别并不大。

总结来说，中梁云麓传奇价格优势比较明显，宜居性尚可；阳光城溪山悦为百万方大社区，自建师大附小；汉唐世家毛坯出售，旁边的学校都在规划中，有地铁预期。

二、区域点评

汉唐世家位于梅溪湖二期与麓谷高新交界之处，可以坐享两大片区的利好，通过雷高路往南走枫林三路，可快速前往梅溪湖商圈。项目旁边规划有西线延线二期经过，待地铁拉通之后，可缩短与主城区之间的距离。除了地铁之外，总投资约1000亿的“中联智慧产业城”也是片区一大亮点，对于周边产业升级有着重要意义。诚然，产业升级和地铁的利好将会为片区带来新的活力，但是项目所处的雷锋镇，从地段上来讲还是相对偏远的。

三、编辑点评

1、汉唐世家由大唐和大汉两家开发商联手打造，大汉是湖南本土房企，这些年一直深耕望城，市场口碑一般，大唐地产则是一家闽系房企，目前在长沙仅开发有大唐印象，未来表现有待验证。总的来说，两家联合开发，还是值得期待的；

2、目前，项目周边的配套仍不成熟，且片区内分布着较多工业园区，居住环境一般；

3、从区位来讲，地段相对较偏，并且地铁暂未开通，如果是在市中心上班，开车的话会比较方便，公共交通出行不太便利。

汉唐世家 普通住宅

8600元/㎡

开盘时间2020年12月12日

地址：岳麓区金洲大道与雷高路交汇处

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