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测评|尖山湖多盘争霸！这盘靠智能精装能否成功突围？

作为长沙高端产业的聚集地，尖山湖板块的发展潜力近年来被持续看好，包括美的、长房等多家房企纷纷进驻。

今天要说的项目就是位于尖山湖板块的美的麓府。2019年6月25日，[2019]长沙市041号地块经过12家房企出价后达到土地出让最高限价53240万元遭遇“熔断”，最终美的置业摇号中签，折合楼面价3901元/㎡，住宅（毛坯）销售均价不超过9500元/㎡。

时隔半年，美的麓府就已经正式入市，带精装出售，目前在售住宅均价11300元/㎡。那么，这个项目究竟有哪些优势和劣势呢？让我们一起来看看。

一、深度分析

1、配套★★★☆☆

美的麓府由美的置业打造，项目总建面约16.9万方，共规划有11栋住宅，另有部分商业和1间托儿所。项目体量不是很大，算是一个中型社区，主打智能住宅，将智能科技运用到小区的规划管理中。

1）交通：轨道交通的话，项目周边有长株潭城铁尖山站和麓谷站，距离大约1公里多左右，可以坐城铁到观沙岭或者开福寺转地铁；周边有在建地铁6号线长丰站和规划中的地铁10号线，不过6号线距离稍远，地铁10号线还不知道什么时候落地，时间还早。自驾的话，项目临近岳麓大道和绕城高速两条快速路，自己开车还算方便。

2）商业：目前，商业配套仍然是尖山湖板块的短板所在，未来片区的商业主要依靠保利恒利时光印象和清控尖山湖的大型商业配套，保利恒伟时光印象目前已确定入驻的有漫咖啡、汇米巴、步步高超市。并且，等尖山湖板块的新房都相继交付入驻的话，未来人口多起来之后，商业应该也会有所好转。

3）医院：距离项目最近的有东方红街道社区卫生服务中心、湖南光琇医院、中信湘雅医院等，中信湘雅医院是生殖与遗传专科医院，想要去大型综合医院看病的话，可以坐车到航天医院。

4）学校：项目对面就是雅礼麓谷中学，北侧是在建的北大世纪恒定中学，这是一所民办高中，预计今年秋季正式开学；小学的话，项目周边有湖南第一师范金桥实验小学、旺龙小学等学校。由于高新区实行的是单校划片的升学政策，也就是说小学直接划入对口中学，读哪所小学基本就决定了未来初中的走向，按照以往的划分范围来看，金桥小学属于雅礼麓谷中学的招生范围，不过具体学区划分要以教育局公示为准。

2、宜居★★★★☆

容积率2.5，绿化率40%，从宜居指标来看，容积率较低，居住舒适度尚可。另外，小区内还规划了慢跑道、瑜伽草坪、亲子乐园等公共娱乐空间。

外部环境的话，坐拥约3000余亩的尖山湖公园，是长沙市第二大山体公园，生态环境优越，集市民休闲和产业服务于一体，是片区内居民休闲娱乐的好去处。另外，尖山湖板块还靠近谷山森林公园和观音岩水库，自然景观还是不错的。

另外，项目周边分布着岳麓大道和绕城高速这两条快速路，不过美的麓府并不紧邻主干道，日常生活应该没什么影响。

3、户型★★★☆☆

项目总共三个户型产品，分别为建面约102㎡三房、建面约120㎡和130㎡的四房，面积段控制的都比较小，适合刚需群体，本期解析户型为：102㎡三房户型；130㎡四房户型。

1）102㎡启梦户型：3室2厅2卫

从户型的格局来说，整体较为周正，三开间朝南，利于采光；带超长南向景观阳台，便于观景；整体功能布局合理，动静分区，保证了主人的私密性；不过该户型的餐厅和厨房稍微有点小了，尤其是厨房，进深2.7米，面宽才1.8米，放大一点的冰箱估计就很挤了。

2）130㎡圆梦户型：4室2厅2卫

尺度更加阔绰的四房户型，房型基本没什么问题；南向的阳台，美的都做成了这种连接两个空间的，不过这个130平的连接的是书房，阳台进深加长更利于观景，而且也可以把阳台封起来，增加书房的面积，或者将书房直接改为卧室；这个户型的餐厅和厨房稍微做大了些，尤其是餐厅，看起来大了很多。

4、性价比★★☆☆☆

美的麓府为限价盘，住宅毛坯限价9500元/㎡，目前主推非毛坯住宅，均价约11300元/平左右，精装主打智能化。

项目周边分布着金侨风华府、清控尖山湖、保利恒伟时光印象等多个楼盘，板块内竞争激烈。

片区内的潇湘奥林匹克花园毛坯均价仅8200元/平，周边的金侨风华府毛坯均价8890元/平，金地中交麓谷香颂非毛坯均价10500元/平，清控尖山湖非毛坯均价11000元/平。拿潇湘奥林匹克花园来说，美的麓府光限价而言就高了1300元/平，更别提再加上精装了。与周边卖精装的楼盘相比，美的麓府也要高出个几百块一平。因此，在价格上美的麓府并不占优势。

回到项目本身来说，精装主要采用智能家装，比如智能网关、智能门锁、窗帘开关，小区内使用智能识别门禁、智能快递柜等，在居住体验感这方面，智能家装确实能带来一定的便利性，说不定能以此打动在周边上班的“码农”们。

二、区域点评

美的麓府位于尖山湖片区，紧邻梅溪湖，西边是逐渐崛起的高铁西城一期，东接市府，区位优势明显。并且，片区内聚集了包括中电软件园、中兴产业基地等产业园区，大批高端人才在此就业。此外，尖山湖板块还有地铁10号线的远景规划，未来待地铁拉通之后，将缩短片区与主城区之间的距离，或进一步提升片区价值。

就目前而言，整个片区仍然以工业园区为主，商业氛围不浓，居住氛围较弱；再加上距离市中心较远，地铁规划也还未落地，待片区真正发展起来还需要一段时间。

三、编辑点评

1、美的麓府由美的置业开发，美的置业在长沙已开发美的梧桐庄园、美的翰城等项目，作为上市房企，品牌实力还是有的，在长沙的市场口碑度一般。

2、美的麓府主推建面约102-130平非毛坯住宅，面积段较小，且精装主打智能化，对于在周边上班的年轻刚需群体来说，或许拥有一定的吸引力。不过项目的价格相在尖山湖板块来说并不低，片区内仍然有8字头毛坯盘在售，可以去现场多比较一下。

美的麓府 普通住宅

12400元/㎡

开盘时间2019年12月25日

地址：岳麓区金南路与欣盛路交汇处东北角

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