今年长沙的土地市场，最惹人瞩目的莫过于月亮岛限价11000元/㎡的地块，这个不到20亩的小地块，一时间成为整个地产圈的谈资。而就在这个小地块的旁边，有一个全新盘即将首开，不知道大家听说过了没有，它就是越秀湘江星汇城。
2019年7月11日，编号[2019]望城区015号地块开始竞拍，在出价11笔之后便触发熔断，最终于7月23日在长沙公共资源交易中心进行现场摇号确定了最终竞得者，而越秀地产便是当时大家口中的“幸运儿”，成功摇中了这块地，住宅毛坯限价9980元/㎡。
相比隔壁限价“11000”地块，越秀湘江星汇城毛坯价格直接便宜了1020元/㎡，似乎是性价比不错？这里暂不下定论，咱们先看看这个楼盘具体怎么样吧。
一、深度分析
1、配套★★★☆☆
越秀湘江星汇城是越秀地产继继越秀悦湖台、越秀亲爱里之后，在长沙的“第三子”。总建面约70万方，规划住宅、商业、酒店、公寓等多种业态，是一个综合体项目，体量也还算比较大的了。
1)交通：临近地铁4号线月亮岛西站，未来这里还规划了地铁12号线，两条地铁将在月亮岛西站交汇，所以未来或将升级为双地铁。由于整个项目分为4个小地块，S6和S7地块距离地铁站比较近，S4和S5地块部分楼栋可能稍微离得远一些，不如润和湘江天地和金富湘江悦城，这两个项目离地铁要更近一些。
自驾出行的话，门口的银杉路、潇湘大道可直达滨江，走银星路可直达麓谷，除此之外，银星路还规划了过江通道，可直通开福北芙蓉路，拉通河东河西交通。
2)商业：项目自持约5万㎡商业，将打造一站式主题商业街区，对面的润和湘江天地也规划有商业，周边还有砂之船奥莱购物中心、星巢PARK等商场，日后逛街购物什么的还算方便。
3)医院：周边在建一所大型公办综合三甲医院，已经完成主体工程，计划今年开业，另外还有康乃馨医院、长沙医学院第一附属医院等医院。
4)教育：周边有湖南师大附中星城实验中学、师大附中二小、金潇小学等，还有规划中的白石湖中学，另外望城区今年已经和市区并轨，可以报考市五区的高中，具体学校划分以教育局公示为准。不过值得注意的是，目前片区内新盘众多，却都指着这几个学校，未来学位够不够还是一个问题。
2、宜居★★★☆☆
容积率3.1，绿化率32%，宜居指标中规中矩。从项目的规划图来看，S5和S7地块因为规划有洋房及小高层复式，整体楼间距较为舒适，一路之隔的S4地块由于全部规划的是高层住宅，看起来就密集了很多。而与隔壁的项目对比，润和湘江天地容积率2.4，绿化率40%，从宜居指标来讲，越秀要稍微弱一些。
从小区外部环境来看，周边坐拥一江一岛六公园，包括月亮岛公园、星悦湖公园、银星湾公园等，娱乐休闲去处多，景观资源丰富。
3、户型★★☆☆☆
本期开盘户型主力为：225㎡观澜户型，140㎡越境户型。
1）225㎡观澜户型：四房两厅三卫
此户型为5#的大平层户型，阔绰大四房，适合改善群体。四开间朝南，利于观景和采光；厨房分为中厨和西厨，对于喜欢做饭的人来说十分友好；为了强调江景，在客厅处设计了L型的景观阳台，270度看江景的体验还是不错的。
只不过这个户型貌似没有设计玄关，入户进来就是卧室和洗手间，这点体验不是很好，好在是毛坯交付，后期还可以自己改；另外房型不够方正，且三间次卧并排连在一起，无法形成空气对流，这里的通透性要差一些。
2）140㎡越境户型：三房两厅两卫
该户型为1#、2#的小高层复式，客厅+阳台上方挑空，可以改造为卧室或者书房；南北双向阳台，客餐厅可形成空气对流，不过主卧和旁边的次卧通透性并不佳；南向大阳台直接连通客厅和茶室，便于观景。
4、性价比★★★☆☆
越秀湘江星汇城为限价盘，住宅毛坯限价9980元/㎡，此次首开也是直接卖毛坯。对比周边在售楼盘，润和湘江天地毛坯均价9700元/平，金富湘江悦城非毛坯均价9800元/平，越秀湘江星汇城整体价格要稍微高一些，尤其是对比金富湘江悦城，毛坯价比别人的精装价格还要高一些，不过这两个项目体量和产品定位不一样，看个人能承受的价位和需求是什么。
从整体区域来看，从月亮岛往西方向，不乏7、8字头，甚至是6字头的房源，价格差距较大。而产生如此明显价格差的原因，就在于月亮岛片区优越的江景资源及已经开通了的地铁。就目前而言，在一系列配套还未完全成熟的情况下，似乎还支撑不起这么高的价格。
二、区域点评
越秀湘江星汇城位于望城区潇湘大道与月亮岛路交汇处，属于月亮岛文旅新城。月亮岛片区依靠月亮岛的旅游资源及江景景观，经过几年的发展，片区内目前已经开通了地铁4号线，未来还规划了地铁12号线，同时在在银星路还规划了过江通道，可直通河东，区域交通便利。
再加上月亮岛片区紧靠滨江新城的湖南省金融中心，与金融中心仅几个地铁站的距离，也一直被称之为滨江新城的“后花园”。依托于月亮岛丰富的旅游资源，再加上背靠滨江新城，月亮岛片区的未来发展还是十分有潜力的。
三、编辑点评
1、越秀湘江星汇城是越秀地产在长沙的“第三子”，作为品牌房企，其开发实力和经验是有的，不过进入长沙市场并不久，究竟品质如何还有待时间检验；
2、越秀湘江星汇城是一个总建面约70万方的综合体项目，规划有住宅、商业、酒店等业态，产品业态丰富，再加上紧邻地铁4号线月亮岛西站，周边配套较为齐全；
3、项目住宅毛坯限价9980元/㎡，对价格不是很敏感，又希望提高居住品质的人来说，项目的大平层产品还算一个选择；而对于购房预算有限的刚需来说，周边还有更多楼盘可供选择，具体要看个人需求和预算了。
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